Pokles atraktivity center měst v Česku a možná řešení

Unikátnost městských center vyplývá z jejich specifické polyfunkčnosti (snoubí se zde funkce obytná, pracovní, vzdělávací, volnočasová, nákupní atd.), přičemž klíčový element představuje a v novodobé historii vždy představoval maloobchod, kterému nicméně v návaznosti na koncentraci a expanzi nabídkového sortimentu přestala nejen architektonicky uspořádaná, ale i finančně náročná městská centra vyhovovat, a proto se začal orientovat směrem do zázemí měst. Svou roli sehrály také nevhodné zásahy v předešlých obdobích, která sice městská centra zpřístupnila automobilům, nicméně často za cenu znevýhodnění pěších návštěvníků, kteří představují potencionální zákazníky (Gehl 2012).

V souvislosti s oslabováním role a pozice městských center se však nejčastěji skloňuje proces suburbanizace. Tento proces expanze měst za jejich původní hranice prohlubuje a proměňuje základní vztah centrum versus zázemí (v souvislosti s tímto pojmem se aplikuje také termín ,,zelená louka“).  Nejvýraznějším konkurentem městských center se stala obchodní centra, budovaná na okrajích měst v západních ekonomikách přibližně od 60. let minulého století.

Z tohoto důvodu je vhodné stručně nastínit základní rozdíly mezi městskými a obchodními centry. Obchodní centrum definuje Falk (1997) jako účelově naplánovanou a architektonicky uzpůsobenou prostorovou koncentraci maloobchodu a služeb různého charakteru, které jsou společně spravovány a řízeny. U obchodních center se tedy v podstatě jedná o kooperační systém maloobchodu. Vyjdeme-li z této definice, můžeme jasně pojmenovat (relativní)komparativní výhody obchodních center oproti městským centrům. Především jsou to primárně obchodně koncipované plochy s vysokou prostorovou flexibilitou, kdežto městská centra vznikala dlouhým historickým vývojem, přičemž jejich účel a smysl byl diferencovaný. Většina ploch má definitivní nebo jen minimálně modifikovatelnou podobu, která je navíc v mnoha případech legislativně značně omezena (památková péče). Legislativní bariéry problematizují scelování malých obchodních jednotek do větších (tzv. real estate pooling), zavádění technologií (například výstavba kolektorů) či opravy. Jednotné a hierarchicky přesně definované vlastnické vztahy, popřípadě správa obchodních center, umožňuje jasný direktivní management v podobě optimalizace sortimentního mixu, jednotné otvírací doby, údržby nebo společného marketingu, čímž městská centra z principu nemohou bez potřebného institucionálního zajištění disponovat.

A to je ještě nutné zohlednit skutečnost, že struktura vlastníků nemovitostí v městských částech je značně fragmentovaná (Guy 2005) a dominují zde spíše malometrážní obchodní jednotky. Dalším významným faktorem je rozdílná dostupnost. Městská centra jsou vzhledem k vysoké hustotě zástavby hůře dostupná individuální automobilovou dopravou než na ,,zelené louce“ situovaná obchodní centra. Tyto charakteristiky staví městská centra do pozice slabšího a činí je tedy zranitelnými vůči konkurenci jednotně řízených obchodních center.

Výše zmíněné procesy se pochopitelně promítají do funkčních, fyzických a sociálních struktur vnitřních měst. U funkčních struktur dochází vlivem komerční suburbanizace a taktéž elektronického obchodování ke snižování kvality sortimentního mixu. Negativní vliv na kvalitu má zvýšený výskyt tzv. trading-down  efektu, který spočívá v realizaci cenových a distribučních opatření za účelem přizpůsobení konkurence při poklesu tržeb nebo úbytku zákazníků. Hlavní opatření spočívá v substituci personálu prostorem v minimalizaci vybavení obchodních jednotek, přičemž hlavní cíl představuje snižování nákladů a agresivní cenová politika, což se projevuje v koncentraci cenově nízce orientovaných obchodů a banalizaci center měst.

Foto©Vojtěch Bosák

Dále se objevují procesy jako je textilizace (dominance oděvů/obuvi na úkor jiných částí sortimentního mixu, zejména potravin) či fast-foodizace (Heinritz a kol. 2003). Kontinuální snižování sortimentního mixu, respektive celkové zhoršování atraktivity negativně ovlivňuje stav fyzických struktur. Městská centra tedy v porovnání s konkurencí obchodních center ztrácejí jakýsi punc výjimečnosti a mohou začít být vnímány jako překonané struktury. Neviditelnějším projevem úpadku městských center jsou pak prázdné plochy (zejména maloobchodní). Existence těchto volných ploch má negativní vliv na (Kahnert a Rudowski 1999):

a) snižování atraktivity a image lokality,

b) návštěvnost a pokles obratu,

c) pokles cen nemovitosti,

c) zhoršování sociálního klimatu. 

Rezidenční suburbanizace přispívá, i přes proces gentrifikace, k silnému odlivu střední třídy tzv. sociální filtraci (hlavní koupěschopné poptávky). Všechny tyto zmíněné vzájemně propojené jevy se často vzájemně posilují a vytváří negativní spirálu úpadku, kterou je poměrně složité zvrátit. Zjednodušeně lze tedy říci, že v současnosti na centra měst působí řada trendů a externích tlaků, kterým tyto převážně historické struktury mohou samy o sobě (tj. pouze skrze tržní řešení) pouze velmi omezeně čelit. I proto evidujeme přibližně od 70. let minulého století snahu měst reagovat na úpadek jejich městských center.

V zásadě lze odlišit dva typy intervencí – infrastrukturní a institucionální, které jsou komplementární. U prvního typu se jednalo například o budování vnitroměstských obchodních center, nicméně dopady těchto objektů na městská centra jsou nejednoznačná. Na straně jedné existují příklady pozitivních dopadů takovýchto projektů (Liverpool, Lipsko) a současně na straně druhé projektů, kde převládaly negativní dopady (Reading, Birmingham). Druhý typ intervencí zahrnuje přístupy, které zastřešují modely managementu městských center (town centre management či city management). Velmi jednoduše lze tento model charakterizovat jako (dílčí) transfer správy a řízení obchodních center na městská centra. Aktivity proto směřují zejména k eliminaci výše zmíněných nevýhod městských center vůči obchodním centrům a mohou například zahrnovat společný marketing spravované oblasti, péči o zákazníky, poradenství a optimalizaci nabídky, estetické úpravy, navýšení bezpečnosti či management volných ploch (Ježek a kol. 2007) Poslední jmenovaný, se i vzhledem k rostoucímu počtu prázdných ploch, patří k aktivitám se zvýšenou důležitostí. Samotný management volných ploch může zahrnovat například programy pro dočasné či přechodné využití nebo hledání pronajímatelů pro tyto plochy (Rumpel a kol. 2012).  V rámci city managementu se v podstatě jedná o tzv. zájmovou koalici. Zájmová koalice je dobrovolná koalice lokálních aktérů založená, přičemž jejím obecným cílem je zvýšení atraktivity dané lokality. Klíčovým faktor pro fungování city managmentu se ukazuje jasné rozdělení kompetencí a existence zodpovědného subjektu, kterým je zpravidla city manažer. Ten zajištuje nezbytnou komunikace a kooperaci směrem dovnitř a ven. 

Relativně podobné trendy, byť s jistým zpožděním, lze evidovat i na území Česka. Přibližně od přelomu milénia můžeme i v řadě českých měst pozorovat pokles atraktivity městských center. Zatímco první porevoluční dekádu se vyznačovala spíše jejich růstem, který byl hnaný rozmachem služeb tj. takzvanou komercionalizací (Sýkora a kol. 2000).  Výstavba prvních obchodních center začala měnit maloobchodní nabídku městských center přibližně na přelomu milénia, přičemž největší počet obchodních center (téměř 50 %) z celkového počtu 78 vyrostl v období ekonomického růstu mezi 2003 až 2009. A zejména v první fázi dominovala lokalizace mimo města (Križan a kol. 2017). „Boom“ nových obchodních formátů a obchodních center se promítl i do změny spotřebitelských vzorů českých zákazníků (Spilková 2012). I proto můžeme v řadě českých měst pozorovat výše uvedené negativní dopady u jako je zhoršování maloobchodní nabídky v podobě tzv. secondhandizace (Szczyrba 2005) či dokonce prázdné obchody, což se týká ve zvýšené míře ulic mimo pěší zóny. Pravdou je, že v posledních letech vzniká většina nových obchodních center již nikoliv na „zelené louce“ či na okraji měst, ale spíše uvnitř měst (Križan a kol. 2017).

Foto©Vojtěch Bosák

Avšak podobně jako tomu bylo v jiných státech, dopady vnitroměstských obchodních center byly či jsou nejednoznačné. Jako pozitivní příklad bývá udávána brněnská Vaňkovka, naopak výstavba obchodního centra Nová Karolína měla spíše negativní efekt. Analýza zpracovaná Centrem městského a regionálního managementu při Ostravské Univerzitě sledující změnu počtu maloobchodních jednotek mezi lety 2011 (rok před otevřením) a 2016 ukázala, že v centru města Ostravy zaniklo po otevření obchodního centra na více jak 100 obchodů, které byly jen částečně nahrazeny jinými službami (zejména gastronomií). V centru pak bylo zaznamenáno na 44 prázdných komerčních ploch – jen pro srovnání v roce 2011 byly evidovány pouze čtyři prázdné plochy. Poklesla taktéž kvalita sortimentního mixu a taktéž životaschopnost obchodních jednotek klesla ze 76 % na 50 %, což znamená, že polovina obchodů se ve sledované lokalitě změnila. Vysoká fluktuace nám tak dokládá pokles atraktivity lokality. Zde je však současně nutné podoktnout, že centrum města se potýkalo s poklesem atraktivity již dříve a to zejména v oblasti poklesu kvality sortimentního mixu. Otevření tohoto obchodního centra tedy spíše vedlo k posílení a akceleraci negativních trendů, se kterými by se městské centrum muselo dříve či později stejně vyrovnat a vedlo k polarizaci maloobchodní nabídky ve prospěch Nové Karolíny.

I přes řadu signálů naznačující nedobrou kondici městských center, veřejný sektor reagoval prozatím spíše jednostranně. A to vy smyslu renovací či revitalizací městských center. Pozitivní změna tváře českých center se však omezovala na revitalizaci fyzických struktur či estetizaci veřejných prostor, což je nepochybně pozitivní trend. Svým způsobem se předpokládalo, že vylepšení fyzického stavu se pozitivně promítne i do funkční stránky center měst ve smyslu funkce následuje formu. Současný stav však naznačuje, že tento mechanismus funguje jen omezeně a roste potřeba po již zmiňovaných měkkých intervencích zdůrazňujících komunikaci, koordinaci a kooperaci dotčených aktérů jako jsou majitelé nemovitostí, obchodníci, obyvatelé a především městské správy.

Relativně srovnatelná situace panuje i o pořádání různorodých společenských akcí na náměstích. Velmi často je pozornost věnována samotné akci a již se nepracuje například s užším zapojením podnikatelů v těchto prostorech. Přitom právě přilákání návštěvníků může být cenným impulzem pro zvýšení zájmu o jejich nabídku. Za zvážení stojí například i větší důraz na tak zvanou noční ekonomiku, za účelem vytvoření městského centra fungujícího i v nočních hodinách, a tím rozšířit škálu aktivit, které se v městském centru odehrávají, ve snaze docílit intenzivnější diverzifikace ekonomické základny městského centra a posílit tak jeho odolnost vůči vnějším vlivům. Ze zahraničí jsou známy řady příkladů, jak využít nástrojů městského managementu a za využití vhodných zásahů zpětně obnovit regeneraci městských centrech. Tyto příklady však nelze jednoduše okopírovat a předpokládat, že výsledek bude obdobný – naopak je nanejvýše vhodné je využít jako inspiraci a po zvážení lokálního kontextu je přetvořit v pokud možno co nejvhodnější opatření. Je totiž potřeba mít na paměti, že hlavní třídy a centra měst mají vysoký stupeň komplexity a při jejich rozvoji je potřeba postupovat s notnou dávkou citlivosti (Kok 2007).

Pochopitelně existuje řada bariér pro implementaci modelu městského managementu, jako jsou například často problematické majetkoprávní vztahy u nemovitostí v centech měst (dozvuky restitucí), nezájem majitelů či menší motivace z pohledu přínosů pro města z pohledu daní. Ani toto však neznamená, že nelze uzpůsobit tento model místním podmínkám a iniciovat proces pozitivní změny městských center v Česku, o čemž svědčí i níže uvedení příklady inspirativních příkladů.

Literatura:

Falk, B. (1997): Das grosse Handbuch Immobilien-Management. Verl. Moderne Industrie.

Gehl, J. (2012): Města pro lidi. Partnerství.

Guy, C. M. (2005). Revival of inner-city retail areas: The potential role of property owners. Journal of Retail and Leisure Property, roč. 2, č. 4, s. 118–128.

Heinritz, G., Klein, K. E., Popp, M. (2003): Geographische Handelsforschung, Gebrüder Borntreager Verlagsbuchhandlung.

Ježek, J., Rumpel, P., Slach, O. (2007). Manuál pro potřeby praxe: Marketingový management obcí, měst a regionů. Ostravská universita.

Kahnert, R., Rudowskij, K. (1999): Stadtmarketing in Nordrhein-Westfalen – Bilanzen und Perspektiven, MASSKS NRW. Düsseldorf

Kok, H., J. (2007): Restructuring retail property markets in Central Europe: impacts on urban space. Journal of Housing and the Built Environment., roč. 22, č. 1, s. 107-126.

Križan, F., Kunc, J., Bilková, K., Barlík, P., Šilhan, Z. (2017): Development and classification of shopping centers in Czech and Slovak republics: comparative analysis. Acta Universitatis Carolinae Geographica, roč. 52, č. 1, s. 18-26.

Lichtenberger, E. (1991): Stadtgeographie. Band 1. Begriffe, Koncepte, Modelle, Prozesse. B. G. Teubner.

Monheim, R. (2014): Handel und die City – Bedeutung der Nutzungsvielfalt. In: Ringel a kol (Hrsg.): Innenstadthandeln – Retail Urbanism. Detmold,  s. 74-102.

Rumpel, P. Slach, O., Šňupíková, R., Marková, B. (2012): Marketingové koncepty rozvoje měst.  European Science and Art Publishing.

Spilková, J. (2012): Geografie maloobchodu a spotřeby: věda o nakupování. Karolinum.

Szczyrba, Z. (2005): Maloobchod v ČR po roce 1989: Vývoj a trendy se zaměřením na geografickou organizaci. Univerzita Palackého.

Problematikou městských center se v rámci programu URBACT III zabývají např. projekty CityCentreDoctor (zapojeno město Valašské Meziříčí), RetaiLink (zapojeno město Liberec) a REFILL (zapojeno město Ostrava).