O nouă abordare pentru locuințe: oferta inovatoare din Poznan pentru menținerea tinerilor în oraș

Orașul Poznan, (partener lider al rețelei Gen-Y City) ca un mare centru universitar, are un potențial considerabil pentru atragerea tinerilor. Nivelul șomajului este foarte scăzut. Combinația acestor doi factori face orașul atractiv pentru mulți tineri ce doresc să rămână și să înceapă o familie aici. Un obstacol major întâmpinat de aceștia este lipsa de locuințe la prețuri accesibile. Tinerii care încep viața de adult au venituri relativ scăzute și lucrează cu contract de drept civil, ceea ce îi face neeligibili pentru împrumuturi. În această etapă a vieții lor, scopul lor principal este de a obține o stabilitate profesională și economică și de aceea ei sunt dispuți să se mute, în scopul de a găsi un loc de muncă. Astfel sunt necesare soluții de locuințe accesibile pentru a putea sprijni aceste aspirații.

Contractele de închiriere stabile și pe termen lung pot contribui la rezolvarea acestor probleme. În trecut, Poznan a inițiat o investiție de success pentru cetățenii vârstnici care aveau nevoie de ajutor în privința locuințelor. Inițiativa a vizat abordarea schimbărilor demografice nefavorabile – suburbanizarea și îmbătrânirea populației. Așadar, Asociatia de Locuințe Poznań (PTBS) a decis să dezvolte acest succes și să-și adapteze inițiativa la o piață mai tânără, prin inițierea unui program de locuințe denumit „Apartamente pentru absolvenți”. Această inițiativă a apărut în 2014, iar scopul său a fost de a crea o ofertă competitivă pentru persoanele care îndeplinesc o serie de condiții specifice.

Programul este conceput pentru a rezolva mai multe probleme cu care Poznań (împreună cu multe alte orașe) se confruntă în ceea ce privește păstrarea unor oameni tineri, talentați și educați, care sunt extrem de valoroși pentru economie. Poznań a dorit să creeze condiții favorabile pentru ca absolvenții universităților să se stabilească în oraș și, astfel, să inverseze fenomenul comun al depopulării și îmbătrânirii orașelor. Elementul critic este că, prin asigurarea unor condiții bune de locuit și a unei infrastructuri, orașul sprijină universitățile și angajatorii locali care câștigă personal tânăr și calificat, ce contribuie, la rândul său, la reducerea șomajului și la dezvoltarea orașului prin generarea unui venit stabil prin impozitare. Acesta este unul dintre principalele aspecte explorate de toate orașele din rețeaua Gen Y City , iar acest exemplu reprezintă pentru acestea un caz pentru a lua în considerare adaptarea.  

Cum arată întregul sistem „Apartamente pentru absolvenți”?

Chiriașii sunt aleși pe baza aplicațiilor, pe mai multe criterii. Aplicanții trebuie să fi absolvit facultatea în ultimii cinci ani, să nu fie mai în vârstă de 36 de ani și să nu dețină un alt apartament în Poznań. Aceștia trebuie să lucreze sau să desfășoare o afacere în Poznań și să plătească impozite acolo. Totodată, sunt aplicate limite de venit, până la un maxim de 1,3 ori venitul mediu pentru regiune. Un chiriaș poate închiria un apartament pentru o perioadă de până la 10 ani, după care este nevoit să părăsească apartamentul, care va fi transferat unui alt chiriaș.

Întreaga acțiune funcționează în baza unui model de închiriere a locuințelor, prin urmare chiriașul trebuie să acopere următoarele costuri:

• Participare rambursabilă la costurile de dezvoltare a apartamentului - până la 30% (pentru un apartament cu o singură cameră, cu o suprafață de aproximativ 38mp - aproximativ 28.500 PLN (6.600 Euro); pentru un apartament cu două camere cu suprafața de aproximativ 45mp – în jur de 34.000 PLN (7800 Euro);
• Chiria - până la 4% din valoarea de înlocuire (pentru un apartament cu o cameră - aproximativ 470 PLN (110 Euro) + utilități; pentru un apartament cu două camere - aproximativ 550 PLN (125 Euro) + utilități).
• Un depozit rambursabil egal cu 6 taxe lunare de închiriere (pentru un apartament cu o cameră - 2 800 PLN / 650 Euro, pentru un apartament cu 2 camere - 3.300 PLN / 765 Euro).

Combinația dintre prețurile accesibile și condițiile bune a dus la o cerere foarte mare pentru apartamentele din cadrul acestui program. Numărul aplicațiilor este foarte mare și majoritatea solicitanților s-au mutat în apartamente PTBS. În primul val de recrutare au fost 250 de aplicanți și ulterior încă aproximativ 130. Ansamblul rezidențial de pe Strada Palacza cuprinde 4 clădiri rezidențiale cu 143 de apartamente, dintre care 77 de apartamente cu o cameră, 66 de apartamente cu două camere și două zone subterane de garaj.

Inițiativa a fost deschisă universităților din Poznań, angajatorilor ce aparțin consorțiului brand-urilor din Poznań, angajatorilor din Poznań, persoanelor ai căror angajatori își au sediul în Poznań și persoanelor care dezvoltă propriile afaceri.

Programul este foarte popular în rândul persoanelor tinere și PTBS continuă să primească solicitări cu privire la posibilitățile de închiriere a unui apartament. 

Lecții învățate

Doi factori foarte importanți care contribuie la succesul programului sunt alegerea locației și  finanțarea. PTBS și-a folosit experiența acumulată din investițiile în locuințe (după programul „Apartamente pentru cetățeni în vârstă”), prin selectarea imobilelor adecvate, care sunt bine conectate la întregul oraș și prin utilizarea de fonduri proprii combinate cu  împrumutul (aproximativ 50%  din costurile de construcție). În plus, PTBS a perceput o taxă de participare. Toate acestea, combinate cu un mic sprijin din partea Primăriei, au permis PTBS să strângă întreaga sumă necesară investiției.

În privința aspectelor negative, niciuna dintre universități și nicio companie care aparține Consorțiului nu și-au exprimat dorința de a participa la „Apartamente pentru absolvenți”. Doar cinci angajatori cu sediul la Poznań s-au alăturat programului. 

Grupul țintă a fost corect definit, însă majoritatea chiriașilor și-au exprimat nemulțumirea despre costurile mari de participare și depozit, fapt ce ridică semne de întrebare cu privire la nivelul și condițiile potrivite pentru accesibilitate.

Acest lucru arată că este esențială alegerea foarte atentă a grupului țintă. În special, trebuie luată în considerare situația lor financiară. Cel mai mare obstacol pentru tinerii care au dorit să participe la program a fost taxa de participare. Concluzia este că această taxă ar putea fi înlocuită cu o chirie mai mare sau echilibrată unui standard mai mic. 

Majoritatea tinerilor au fost interesați să închirieze un apartament cu 2 camere. De asemenea, au fost interesați de apartamentele cu 3 camere care nu au fost prevăzute inițial în schema de construcție. Astfel, în etapa de proiectare, în afară de majoritatea apartamentelor cu 2 camere, ar trebui planificate și apartamente cu 3 camere. Tinerii ar aprecia, de asemenea, o ofertă mai variată, care să includă diverse locații, diferite standarde și chirii sau perioade de închiriere. O altă opțiune, crucială pentru menținerea tinerilor în oraș, este posibilitatea de a achiziționa apartamentul.

Chiriasii sunt dispuși să încheie un contract permanent deoarece au nevoie de mai multă stabilitate și au planuri pentru a-și întemeia sau mări familia. Pentru a răspunde nevoilor lor, va fi creat un nou program – „Leasing cu drepturi de proprietate”. Acesta permite chiriașilor să cumpere un apartament în 5 până la 25 de ani de la intrarea în program, prin rambursarea sistematică a prețului apartamentului.

Contribuția la Agenda Urbană a Parteneriatului UE pentru Locuințe

Programul „Apartamente pentru absolvenți” este relevant în mod direct pentru Agenda Urbană a Uniunii Europene (link extern), al cărei scop este îmbunătățirea calității vieții cetățenilor săi. La 30 mai 2016 miniștrii statelor membre ale UE au aprobat Pactul de la Amsterdam (link extern) - un document care stabilește regulile Agendei Urbane. Aceasta se concentrează pe 8 parteneriate (link extern): calitatea aerului (link extern), incluziunea migranților și refugiaților (link extern), sărăcia urbană (link extern), etc. Poznań este unul dintre orașele care aparțin parteneriatului concentrat pe locuințe (link extern). Conform Agendei Urbane,  acestea trebuie să fie de bună calitate și accesibile. Scopul acestui Parteneriat este de a stabili prioritățile politicii de locuințe și normele financiare și legale pentru acordarea de ajutor de către orașe. Acesta cooperează cu reprezentanții statelor membre, ai orașelor europene, Comisiei Europeane, Băncii Europeane de Investiții și ai organizațiilor urbane internaționale.

În Poznań ideea unei astfel investiții mari și orientate către tineri s-a dovedit a fi deschizătoare de drumuri la nivel național. Aceasta reprezintă, de asemenea, un impuls pentru continuarea construirii apartamentelor pentru absolvenți, care ar putea rezolva multe probleme presante, precum menținerea tinerilor în oraș și încurajarea antreprenorilor spre cooperare. Aceasta poate oferi un bun exemplu pentru orașele din UE în căutarea unor abordări accesibile pentru locuințe.