Lakáspiaci paradoxon: mit tehetnek a helyi önkormányzatok?

Az európai városok közti különbségek gyakran jelentősebbek, mint az országok közöttiek – politikai színezetüktől függően adott országon belül a városok teljesen más válaszokat adhatnak hasonló kihívásokra.

Íme egy rövid áttekintés pozitív gyakorlatokról, azaz olyan esetekről, amikor városok sikerrel csökkentették vagy akadályozták meg a lakáspiacon felmerülő problémákat – például kivonva földterületeket az ingatlanpiacról (ezzel korlátozva a spekulációkat), vagy további forrásokat teremtve a lakhatás megfizethetővé tételéhez. Az információk forrását nemzetközi találkozók, valamint Patti-Polyák (2017) nagyon informatív könyve adják.

Közösségvezérelt lakhatási modellek

Patti és Polyák szerint Európa-szerte nagy változatosságban találunk helyi közösségi kezdeményezésű lakhatási (community-led housing - CLH) modelleket. Ilyen például a dán co-housing modell, amely a terek megosztására és a környezeti fenntarthatóságra fókuszál, vagy a hagyományos német, svájci, francia lakásszövetkezeti rendszerek, amelyek ma a demokratikus irányítás és a spekulációellenesség jegyében megújulóban vannak. Közben az angolszász Community Land Trust (kb. közösségi területkezelés) modell is elterjedni látszik a kontinentális Európában is, azzal a céllal, hogy kimentsen lakásépítésre alkalmas területeket az ingatlanpiac hatóköréből.

A CLH projektek ugyanakkor költségesek és olyan befektetéseket igényelnek, amelyek meghaladják a helyi közösségek anyagi lehetőségeit, különösen, ha alacsony jövedelműekre gondolunk. Ahhoz, hogy életképesek legyenek és megfelelő gazdasági hátterük legyen, a közösségi lakhatási projekteknek különböző szereplők széles körét kell maguk mögé állítaniuk, és külső finanszírozókat is tudniuk kell bevonzani. A Stiftung Trias és az Edith Maryon Stiftung szervezetek például területeket vásárolnak non-profit célokra, majd ezeket olyan civil szereplők számára adják oda hosszútávú használatra, amelyek nem-spekulatív lakóépületi fejlesztéseket valósítanak meg. A CLH projektek általában azzal kezdik, hogy megtakarítások formájában aggregálják gazdasági kapacitásaikat és pénzügyi eszközeiket. A közösbe betett forrásokat így fel tudják arra használni, hogy további köz- és privát forrásokat vonzzanak be. A CLH modellek sikere és adaptálhatósága valójában azon múlik, hogy milyen kapacitásai vannak külső finanszírozókkal való tárgyalásokra kedvező feltételek (például alacsony kamatú kölcsönök) érdekében, illetve olyan köztámogatási mechanizmusok megszervezésére, mint például állami garanciák vagy támogató közpolitikák.

2015-től kezdve Barcelona bevezetett egy új modellt a megfizethető lakhatás érdekében. Ennek egyik megnyilvánulása, hogy köztulajdonú területeket ad át szövetkezetek részére. Javier Buron Cuadrado, az önkormányzat lakásügyi menedzsere a városban 2018 novemberében megrendezett Smart City Expo-n mutatta be a kezdeményezést. Az alapvető probléma, hogy Spanyolországban a lakáspolitika állami szintű ügy, ezért a városoknak kevés a mozgástere, ereje. Ennek ellenére Barcelona megalkotta a Lakhatáshoz való jog tervet (Right to Housing Plan) a 2016-2025-ös időszakra, azzal a céllal, hogy több, mint 18.000 megfizethető árú – főként bérelhető – lakóegységet  hozzon létre. Olyan újszerű ötletek is felmerültek, mint ideiglenes lakások kialakítása vagy a tetőterek használatba vétele. Barcelona tárgyalásokat folytat az agglomerációjába tartozó településekkel is, ahol szintén legalább 75.000 megfizethető lakás hiányzik. Mindenféle pénzügyi és technikai lehetőséget igyekeznek kihasználni, különösen arra vonatkozóan, hogy miként lehet gyorsabban és olcsóbban lakásokat létrehozni. Barcelona tehát a megfizethető lakások biztosítása érdekében minden olyan megoldásra nyitott, amely más városban bevált, jöjjön az ötlet az akadémiai szférából vagy lakosoktól.

A Community Land Trust (Patti-Polyák) egy érdekes angolszász modell. Ez egy olyan szervezeti forma, amelyben a helyi közösség tagjai összefognak, hogy megoldásokat találjanak a lakhatási problémákra. Miután azonosították a szükségleteket, a csoportok elkezdenek területet keresni. Az egyik megoldás az, hogy keresnek egy etikus befektetőt, aki a feltételekhez szabott ingatlanvásárlás érdekében tárgyalásokat kezdeményez az önkormányzattal vagy a magántulajdonosokkal. A befektető az így megvásárolt területet kedvező áron bérbe adja a helyi közösségnek, s így megkezdődhet a megfizethető árú lakóházak felépítése, vagy meglévő épületek esetén a felújítás, átalakítás. Ilyen módon körülbelül fele áron tudnak végül lakást kínálni, akár valamiféle megosztott tulajdonú modellben, akár szociális bérlakásként.

A könyvben részletes leírást találunk a Granby Four Streets CLT-ről. Liverpool egyik szegény városrészében egy korábbi lakószövetkezetet alakítottak át 2011-ben Community Land Trust formában. Néhány partner bevonásával kezdték meg a városregenerációs folyamat megtervezését kis lépésekben. 2012-ben az egyesület megnyert egy kisebb városi kertészeti versenyt, s ez felhívta a Steinbeck Studio szociális befektetési szervezet figyelmét arra, hogy a városrészben elindultak bizonyos kezdeményezések. Különösen tetszett nekik, hogy a közösség tagjai ilyen aktívak, ezért felajánlottak egy félmillió font értékű kölcsönt. Ettől a pillanattól kezdve Liverpool városi tanácsa is komolyan vette a kezdeményezést és tárgyalásokat kezdeményezett a CLT szervezettel, aminek eredményeként 10 ingatlant átadott a Granby Four Streets CLT-nek. A CLT megtartja a területet, vagyis maga a terület nem válhat árucikké, emellett pedig meghatározza a felépítendő lakások végső eladási árát is. Ha a beruházásból így is profit keletkezik, azt szintén közösségi célokra kell felhasználni, így tehát a profit, mint motiváló tényező ki lett zárva ebből a folyamatból.

A köztulajdonú területek újfajta felhasználása

Berlin jól ismert arról, hogy úttörő módon próbálja megváltoztatni a szokásos piacorientált modelleket. Miután hosszasan kísérleteztek ideiglenes használaton alapuló projektekkel, illetve jelentős ellenállási mozgalmak szerveződtek olyan nagyléptékű beruházások ellen, mint a Media Spree, felmerült az igény arra, hogy olyan gazdaságilag működőképes és stabil lakásbérleti megoldásokat dolgozzanak ki, melynek alapja egy hosszútávú bérleti szerződés vagy valamilyen kooperatív tulajdoni rendszer. Ennek jó példája a privatizáció új koncepciójával jelentkező StadtNeuDenken kezdeményezés (Patti-Polyák). Az alapötlet az, hogy a privatizáció során ne a legmagasabb árú ajánlat nyerjen, hanem az, amelyik fix ár mellett a legjobb koncepciót mutatja fel.

Ezt az ötletet hamarosan Párizs önkormányzata is magáévá tette, és 2014-ben, Anne Hidalgo polgármesterré választása után hamarosan megszületett a város saját top-down verziója a koncepció-alapú privatizációra, számos felhívással. Amellett, hogy meghatározták a megfizethető lakhatás általános céljait, Hidalgo és alpolgármestere, Missika elindította a Reinventing Paris városfejlesztési tendert. 23 önkormányzati tulajdonú területet választottak ki Párizsban – némelyik meglehetősen távoli és leromlott állapotú városrészekben –, amelyeket eladásra kínáltak, de az árat a jövendőbeli hasznosítás függvényében határozva meg. Annak érdekében, hogy megerősítsék az ingatlanpiaci innovációt és kiterjesszék a közérdek szféráját, csak multidiszciplináris csapatok pályázhattak, akiknek a végső felhasználókat az elejétől kezdve be kellett vonniuk. A felhívás nagyon sikeres volt és azóta újabb két körrel folytatódott, hasonló elvek alapján.

Önkormányzati szabályozás a lakáspiaci spekulációk ellen

Bécs világszerte ismert fenntartható és inkluzív városfejlesztési kezdeményezéseiről, amelyek egyik sarokköve éppen a lakáspolitika. A város talán a világ legnagyobb ingatlantulajdonosának tekinthető a maga 220.000-es önkormányzati tulajdonú bérlakás-állományával. A közelmúlt egyik legnagyobb kihívása a város gyors ütemű növekedése – az elmúlt években 12-20.000 ember költözött Bécsbe. Ez azt jelenti, hogy legalább 6000 új lakóegységre volna szükség évente, így aztán nagyon nagy a kereslet olyan területekre, ahol megfelelő új lakóházak építhetők.

Bécs hamar felismerte, hogy nyílt piaci verseny keretében a nemzetközi befektetők érdekei a beépíthető területek gyors drágulásához vezetne. A város fejlesztésének egyik meghatározó alapelve az inkluzivitás, a befogadás és a társadalmi sokszínűség értékelése, ezért meg kell akadályozniuk az olyan lakáspiaci változásokat, amelyek bizonyos rétegek kiszorulását vonnák maguk után. Hogy elejét vegyék a spekulatív tőke árfelhajtó hatásának és ezzel a lakáspiacot megfizethető szinten tartsák hosszú távon, Bécs gyorsan reagált. Új szabályozást dolgoztak ki, amely limitálja a befektetők hozzáférését azokhoz az ingatlanokhoz, amelyek potenciálisan alkalmasak megfizethető lakások kialakítására. Az új szabályozás maximalizálja a területek eladási árát, 40 évre megtiltja a létrehozott lakások eladását és a bérleti díjakat is maximalizálja. Ezen felül egy új döntés értelmében az új lakások fele (később 2/3-a) meg kell, hogy feleljen a megfizethető lakásmodell – az önkormányzat által kidolgozott – elvárásainak. Mindezek a közszféra igen fontos kezdeményezései arra, hogy szabályozzák a piacot és elejét vegyék a lakáspiac financializációjának következményeként jelentkező áremelkedésnek.

A lakhatás szociális értelmezésének nemzetközi egyezményére van szükség

Pillanatnyilag a lakhatás financializációja negatív következményeinek kezelése nemzeti szinten meglehetősen kevés eredményt tud felmutatni, és a helyi szintű kezdeményezések is nagy kihívásokkal szembesülnek. Például Sorcha Edwards a Housing Europe részéről beszámol egy dublini esetről, ahol egy helyi csoport alkudott egy üresen álló épületre, hogy szociális lakásokat alakítson ki abban, de a pozíciója teljesen reménytelen volt a legnagyobb amerikai nyugdíjalap befektetői mellett.

Világos tehát, hogy nemzetközi együttműködés és közös cselekvés szükséges ahhoz, hogy a lakhatás szociális aspektusát megerősíthessük a piaccal szemben, amely közönséges árucikként tekint rá.

Bécsben a Housing for All  (lakhatást mindenkinek) konferencián számos ötlet felmerül arra, hogy milyen nemzetközi erőfeszítéseket kellene kezdeményezni.

EU szintű vagy nemzeti kormányzati beavatkozások
Barbara Steenbergen, a Bérlők Nemzetközi Egyesületétől rámutatott arra a helyzetre, hogy ingatlanalapok egyesülnek a nemzeti adózás elkerülése érdekében. Az EU-nak és a nemzeti kormányoknak megoldást kell arra találniuk, hogy a lakhatás megfizethető maradjon: az ingatlanpiaci befektetőket korlátozni kell vagy megakadályozni abban, hogy minden meglévő lakhatásra szolgáló ingatlant felvásároljanak.

Egy európai lakhatási fórum
Kieran McCarthy, az EU Committee of the Regions tagja, Cork (Írország) város tanácsadója azt javasolja, hogy alakuljon meg egy Európai Lakhatási Fórum. A Régiók Bizottságában a lakhatás jelenleg az egyik utolsó prioritás, ami nem maradhat így.

Meghatározott jövedelemráta, alapjog és az ÁFA vége
Evelyn Regner, az Európai Parlament tagja rámutatott arra, hogy az Európai Szemeszter (amely keretet biztosít az uniós tagországok gazdaságpolitikai koordinációjához) adhat lehetőséget arra, hogy a lakhatás kérdése az előtérbe kerüljön anélkül, hogy az EU alapdokumentumain változtatni kellene. Javaslata szerint be kell építeni azt az elvet, hogy az embereknek jövedelmük egy bizonyos százalékánál többet ne kelljen lakhatásra fordítaniuk. A lakhatást alapjogként kell elismerni. Az EU-nak lépéseket kell tennie afelé, hogy a lakhatással kapcsolatos költségeket ne, vagy csak kismértékben terhelje ÁFA, amely valóban csökkenthetné az átlagemberek lakhatási költségeit.

Európai Szemeszter
Jörg Wojahn, az Európai Bizottság osztrák képviselője szintén felhívta a figyelmet az Európai Szemeszter fontosságára, amely a puha szabályozást keményebbé teheti. Már ma is az EU-s források jelentős része, mintegy 1,5 milliárd euró megy lakhatási beruházásokra. Emellett az EIB kölcsönei és az épületek energiahatékonyságát segítő Juncker fund egyes tételei is ide számíthatók. Nyilvánvaló azonban, hogy például az energiahatékonysági beruházások drágábbá teszik a lakhatást, így az ilyen beruházásokat hosszú távú pénzügyi kötelezettségvállalásoknak kell elismerni, és mentesíteni kell a hiányszabályok alól. Az európai választás jó lehetőség arra, hogy az európai országok polgárai olyan képviselőkre szavazzanak, akik elismerik a városfejlesztési és lakhatási ügyek fontosságát a mezőgazdaság és más befektetési célok jellemző dominanciája mellett.

EU-s és önkormányzati felelősségvállalás
Lea Ortiz, Barcelona alpolgármestere panaszkodott arra, hogy heti szinten tucatnyi kilakoltatás történik a városban (a város korábbi erőfeszítései ellenére) és hogy a befektetők a város egyre nagyobb részét vásárolják fel. Azt javasolta, hogy forduljunk az EU felé és legyünk aktívak a választás során. Az a nézet, hogy az EU nem felelős a lakhatásért, nem tartható tovább. Fenntartható és igazságos városok nem jöhetnek létre anélkül, hogy a közszféra növekvő befolyást ne gyakoroljon az ingatlanpiacra, és ennek elérésében az EU-nak hatalmas felelőssége van. A városi mozgalmaknak, a kialakulóban lévő önkormányzati együttműködéseknek nyomást kell gyakorolniuk arra, hogy a lakhatás kérdése az európai párbeszéd fókuszába kerüljön.

A magán részvényalapok betiltása a G20-ban
Leilani Farha, UN Special Rapporteur a megfelelő lakhatás témájában azt javasolta, hogy kerüljön be a lakáspiac financializációjának kérdése a G20 agendájába, mivel ebben a csoportban a pénzügyminiszterek kulcshelyzetben vannak. Az élelmiszerbiztonság kérdése után a lakhatási biztonságnak kellene napirendre kerülnie. A magán részvényalapoknak meg kell tiltani a lakásszektorba való befektetést, ugyanúgy, ahogy megtiltották számukra a környezetileg ártalmas befektetéseket.

Alapvető emberi jog
A Housing for All konferencián megtartott szenvedélyes beszédében Leilani Farha kihangsúlyozta, hogy az arany árucikk, de a lakhatás nem – ez utóbbi emberi jog. Átfogó és paradigmatikus változásokra van szükség, mivel a problémák nem csak a piacgazdaság hiányosságairól szólnak, hanem arról is, hogy a lakhatást nem tekintjük emberi jognak. A kormányzás minden szintjének be kell vonódnia és elfogadnia egy átfogó, emberi jogi alapokra helyezett lakhatási politikát. A lakhatást az emberi jogok védelmét szolgáló törvényekre kell alapozni, és a stratégiákat is az emberi jogok bázisán kell felépíteni. Egyben bejelentette egy új mozgalom indítását: a SHIFT elnevezésű mozgalomhoz máris 25 város csatlakozott, többek között Barcelona, Párizs, Amszterdam és Seoul.
A lakhatás olyan emberi jog, amely nem adható el a legmagasabb árat kínáló vevőnek.

Előrelépések az EU-ban a lakhatás ügyében

Az egy évtizeddel ezelőtti helyzethez képest van előrelépés az EU-ban a lakhatási kihívások kezelését illetően. Az EU kormányzaton belül (Európai Szemeszter, a makrogazdasági feltételek, Reform Support Instrument, a jogállamiság) a lakhatást már nem csupán a gazdasági versenyszabályok perspektívájából nézik, hanem a jogállamiság szemszögéből is, így az alapvető emberi jogok lassan teret nyernek. Van esély arra, hogy az alapvető jogok biztosítása a 2020 utáni kohéziós politikai szabályok horizontális feltételévé váljon.

A másik oldalon azonban, ahogy a Corporate Europe Observatory beszámolóiból megtudhatjuk, vannak egyeztetések a megosztó gazdaság nagy lobbicsoportjai (beleértve az Airbnb-t, Uber-t stb.) és a Bizottság gazdasági versenyért és a szabadpiaci szabályozásért felelős részlegei között. Az egyeztetések eredményei még nem tudhatók, de jogosak azok a félelmek, hogy az EU egyoldalúan a gazdasági szereplőket fogja támogatni a nemzeti kormányok és a városok megfizethető lakhatási törekvéseivel szemben. Így az is megtörténhet, hogy az EU érvényteleníti Barcelona, Amszterdam, Párizs vagy Lisszabon egyedi szabályozásait az Airbnb-t illetően arra hivatkozva, hogy ezek sértik a versenyszabályokat.

A lakhatás egyike azon területeknek, ahol a verseny és a szolidaritás aspektusa különösen élesen kerül szembe egymással. Szemmel láthatóan még nagy utat kell megtennünk ahhoz, hogy szociálisan igazságos korlátozások lépjenek életbe a nemzetközi tőkebefektetések korlátozására, például a lakhatás financializálásával szemben – anélkül, hogy limitálnánk azokat a magánszereplőket, amelyek nem-spekulatív módon fektetnének be a szociális/megfizethető lakásállományba.

***

A cikk előző része itt olvasható.

Írta: Tosics Iván

Eredeti cikk: https://urbact.eu/housing-local-municipalities