Paradoxul imobiliar: ce pot face municipalitățile?

Diferențele dintre orașele europene sunt mai mari decât cele de la nivel national – depinzând de culoarea politică, orașe din aceeași țară pot avea răspunsuri diferite la provocări similare.

Iată o scurtă trecere în revistă a exemplelor pozitive, respectiv a cazurilor unde succesul orașelor în a atenua sau preveni problemele de pe piața imobiliară, chiar și prin limitarea terenurilor de pe piață (limitarea speculațiilor), sau prin crearea de resurse suplimentare pentru a face locuințele acceptabile din punct de vedere financiar. Sursele de informare sunt reprezentate de întâlnirile internaționale și de cartea extrem de informativă a lui Patti-Polyák (2017).

Modele de locuințe conduse de comunitate

În opinia lui Patti-Polyák, o diversitate de modele de locuințe gestionate la nivelul comunității (CLH) s-au dezvoltat de-a lungul Europei, inclusiv modelul danez de co-locuire, care se concentrează pe spații comune și pe sustenabilitatea mediului, sau modelul traditional cooperativ din Germania, Elveția și Franța – o reînnoire cu accent pe guvernarea democratică și anti-speculativă. Între timp, modelul Anglophone Land Trust, care are ca scop scoaterea terenurilor din piața imobiliară, câștigă din ce în ce mai mult sprijin în Europa continentală.

Proiectele CLH sunt costisitoare și necesită investiții care depășesc capacitatea financiară a majorității locuitorilor, în special în casele cu venituri mici. Pentru a fi viabile și pentru a mobiliza suficiente resurse economice, inițiativele privind CLH trebuie să organizeze o gamă largă de actori în jurul proiectului lor și să atragă finanțatori externi. De exemplu, organizațiile Stiftung Trias și Edith Maryon Stiftung achiziționează terenuri în scopuri non-profit și oferă terenuri spre închiriere pe termen lung actorilor civici, în scopul de a permite dezvoltarea de locuințe ne-speculative. Proiectele CLH încep de obicei prin agregarea capacităților economice și a mijloacelor financiare sub formă de economii. Resursele care au fost puse în comun sunt apoi utilizate pentru a stimula finanțarea publică și privată. De fapt, succesul și adaptabilitatea modelelor CLH depind în mare măsură de capacitatea locuitorilor de a negocia finanțarea externă în condiții favorabile (de exemplu, la rate scăzute ale dobânzii) și de a promova mecanisme de sprijin public, precum garanții publice sau politici publice.

Din 2015, Barcelona (ES) a introdus noi modele de locuințe la prețuri accesibile. O astfel de formă se bazează pe acordarea de terenuri publice cooperativelor. Javier Buron Cuadrado, directorul de locuințe al Consiliului Local al Barcelonei, a descris acest model la Congresul mondial Smart City Expo din Barcelona (noiembrie 2018), pornind de la faptul că în Spania orașele nu au putere în politica de locuințe, deoarece acestea sunt reglementate la nivel regional . Chiar și așa, Barcelona a stabilit Planul pentru Dreptul la locuințe 2016-2025, cu scopul de a crea peste 18 000 de unități de locuit accesibile, în principal pe bază de chirie. Sunt folosite idei noi, precum construirea de locuri temporare și utilizarea de acoperișuri. Barcelona încearcă, de asemenea, să negocieze cu localitățile din zona metropolitană, de unde lipsesc cel puțin 75 000 de unități accesibile. Sunt discutate toate tipurile de idei financiare și tehnologice, în special despre cum să construim mai rapid și mai ieftin. Barcelona este deschisă tuturor soluțiilor existente în alte orașe, de la rezidenți sau mediul academic, pentru a găsi răspunsuri la provocările la locuințe la prețuri accesibile.

Modelul Land Trust (Patti-Polyák) este un model anglofon interesant. În aceasta formă organizațională în care comunitățile se reunesc pentru a aborda problemele legate de locuințe. Percepând o nevoie, un grup începe să caute terenuri, fie prin strângerea de capital de la un creditor etic pentru cumpărare, fie prin solicitarea unui teren propriu municipal sau prin negocieri private cu un proprietar agricol. Următorul pas este construirea de case noi sau reamenajarea locuințelor existente în case accesibile. Atunci când comunitatea deține dreptul de proprietate asupra terenului, pot fi realizate locuințe la prețuri accesibile. Aceștia pot vinde case sau proprietăți, la aproximativ jumătate din rata de piață. Acesta poate urma un model de proprietate comună sau poate fi un model de închiriere socială.

În carte este descris în detaliu cazul clădirii CLT Granby Four. Într-o zonă săracă din Liverpool, o fostă asociație rezidențială a fost re-creată drept Community Land Trust în 2011. Ei s-au întâlnit cu câțiva parteneri și au început să gândească planuri pentru un proces de regenerare urbană cu etape incrementale foarte mici. În anul 2012, asociația a câștigat un concurs de grădini urbane de mici dimensiuni, rezultatul căruia a fost observat de către organizația de investiții sociale Steinbeck Studio. Ei au văzut ce se întâmpla în vecinătate, le-a plăcut ideea de a fi cetățeni activi în comunitate și au oferit un împrumut de 500 000 lire sterline. Din acel moment, Consiliul municipal din Liverpool a început discuțiile cu CLT, hotărând în final să transfere 10 proprietăți către Granby 4 Streets CLT. CLT deține terenul, separând valoarea acestuia de clădire și fixează prețul pentru care cladirile pot fi vândute mai târziu. Orice creștere de valoare este blocată de CLT pentru beneficiul comunității, motiv pentru care profitul a fost eliminat.

Utilizarea terenurilor publice în mod diferit

Berlin (DE) este cunoscut ca un oraș al pionieratelor pentru schimbarea modelelor obișnuite de pe piață. După o lungă perioadă de experimentare cu proiecte de utilizare temporară și a unor inițiative care mobilizează proteste împotriva proiectelor de dezvoltare la scară largă, precum Media Spree, a apărut ideea dezvoltării unor modele de închiriere pe termen lung, pe baza unor contracte sau acorduri de proprietate cooperatistă. Un exemplu este inițiativa StadtNeuDenken care aduce un nou concept de privatizare (Patti-Polyák). Ideea de bază constă în schimbarea mecanismelor de privatizare de la cea mai mare ofertă la prețuri fixe și cel mai bun concept.

Această idee a fost adoptată recent de municipalitatea din Paris (FR), iar la scurt timp după victoria Annei Hidalgo în 2014, a fost lansată o serie de competiții pe tema privatizării bazate pe diferite concepte. Pe lângă obiectivelul locuințelor accesibile, Hidalgo și viceprimarul Missika au lansat competiția de dezvoltare urbană cu tema „Reinventarea Parisului”. Au fost selectate 23 de situri deținute de municipalitate - unele în zone destul de defavorizate și îndepărtate pentru a fi vândute, legând prețul de vânzare cu modalitate de utilizare ulterioară. Pentru a încuraja inovarea în domeniul imobiliar și extinderea domeniului de aplicare al comunelor urbane, doar echipele multidisciplinare aveau capacitatea de a câștiga, iar utilizatorii finali trebuiau să fie incluși de la început. Concursul a fost foarte reușit și de atunci au fost lansate pe baze similare două noi runde.

Reglementarea locală împotriva speculațiilor imobiliare

Viena (AU) este cunoscută în întreaga lume pentru dezvoltarea urbană durabilă și favorabilă incluziunii, politica locativă reprezentând una dintre pietrele de temelie. Orașul este probabil cel mai mare proprietar public din lume cu 220 000 de unități închiriate. Una din recentele provocări urbane a fost creșterea rapidă a orașului, înregistrând în ultimii ani o medie de 12-20 000 de persoane care se mută anual la Viena. Această dezvoltare implică necesitatea construirii a cel puțin 6 000 de locuințe suplimentare anual. Există, astfel, un interes tot mai mare pentru terenuri potrivite pentru construcția de noi locuințe.

Viena a recunoscut rapid faptul că, în cazul unei competiții deschise, interesul investitorilor internaționali ar conduce la creșterea prețurilor rezervelor deja reduse de teren pentru locuințe. Unul dintre principiile de bază ale dezvoltării urbane în Viena este incluziunea orașului, evitând schimbările de pe piața imobiliară care ar putea afecta anumite straturi. Pentru a evita creșterile de preț ca urmare a investițiilor de capital speculative, Viena a reacționat rapid făcând locuințele pe termen lung inaccesibile. Va fi introdus un nou regulament care va limita accesul investitorilor la bunuri imobile care ar putea general locuințe la prețuri accesibile. Scopul regulamentului este maximizarea prețului de achiziție al terenului, introducând regula conform căreia apartamentele sa nu poată fi vândute timp de 40 de ani, în scopul maximizării chiriei pentru noi unități. Mai mult, o altă nouă decizie impune ca jumătate (mai târziu chiar 2/3) din noile proiecte de locuințe să implice modele accesibile determinate de oraș. Acestea reprezintă inițiative importante ale sectorului public pentru reglementarea pieței, pentru a evita creșterea prețurilor ca urmare a mercantilizării pieței imobiliare.

Necesitatea unui acord transfrontalier privind înțelegerea socială a locuințelor

Pentru moment, eforturile de a face față consecințelor negative ale mercantilizării locuințelor nu conduc decât la rezultate limitate la nivel național, iar încercările locale se confruntă cu tot mai multe provocări. De exemplu, Sorcha Edwards de la Housing Europe a raportat un caz din Dublin (IE), în care un grup local a licitat pentru o clădire veche neutilizată pentru a o transforma în clădire de locuințe sociale, dar poziția lor era prejudiciată de competitorul lor - cel mai mare fond de pensii din SUA.

Este evident că este nevoie de cooperare internațională și de eforturi comune pentru a consolida aspectul social al locuințelor și nu ca bun de piață.

În cadrul conferinței din Viena – Locuințe pentru toți, au fost abordate o serie de idei privind modul în care un astfel de efort internațional ar putea fi inițiat.

Intervenția guvernamentală la nivel UE sau national

Barbara Steenbergen, din partea Uniunii Internaționale a Locuitorilor, a subliniat faptul că fuziunile dintre fondurile imobiliare se produc pentru a evita impozitarea națională. UE și guvernele naționale ar trebui să găsească modalități de menținere a prețuri accesibile pentru locuințe: limitarea achiziției stocului de locuințe accesibile de către investitorii imobiliari.

Un forum european pentru locuințe

Kieran McCarthy, membru al Comitetului Regiunilor UE, consilier al orașului Cork (IE), a sugerat organizarea unui Forum European pentru Locuințe. În cazul Comitetului Regiunilor, domeniul locuințelor nu poate rămâne pe listas ultimelor priorități.

O rată stabilită a cotei de venit, un drept de bază și sfârșitul TVA

Evelyn Regner, membru al Parlamentului European (S&D), a subliniat semestrul european ca fiind una dintre posibilitățile în care ar putea fi incluse locuințe fără a face schimbări uriașe în documentele de bază ale UE. Ea a sugerat includerea principiului conform căruia oamenii nu ar trebui să cheltuiască mai mult decât o parte din veniturile lor pentru costurile locuințelor. Locuințele ar trebui să fie recunoscute drept un drept de bază. UE ar trebui să ia măsuri pentru a realiza cheltuieli legate de locuințe cu TVA redus sau fără, ceea ce ar aduce o scădere reală a costurilor locuințelor pentru oamenii obișnuiți.

Semestrul European

Jörg Wojahn, Reprezentantul Comisiei Europene în Austria, a subliniat importanța semestrului european, transformând legea soft într-un instrument mai dificil. În prezent sunt investite sume mari de bani europeni în locuințe - aproximativ 1,5 miliarde de euro. De asemenea, ar trebui luate în considerare împrumuturile acordate de BEI și de component pentru eficiența energetică a clădirilor a Fondului Juncker. Cu toate acestea, este clară tendința investițiilor în eficiența energetică de a crește prețul locuințelor, astfel încât aceste investiții trebuie considerate angajamente financiare pe termen lung și ar trebui scutite de la normele privind deficitul. Alegerile europene reprezintă un moment bun pentru a sprijini candidații care sunt de acord cu importanța problemelor urbane și imobiliare cu precădere, față de preponderența agriculturii sau a altor obiective de investiții.

Responsabilitate europeană și municipală

Lea Ortiz, viceprimarul Barcelonei, sa plâns de zeci de evacuări săptămânale (împotriva tuturor eforturilor municipalității) și de faptul că investitorii cumpără părți din ce în ce mai mari ale terenurilor urbane. Ea a sprijină ideea de „întoarcere către Europa” în perspectiva viitoarelor alegeri europarlamentare. Opinia conform căreia „locuințele nu sunt în responsabilitatea UE” ar trebui schimbată. Orașele durabile și echitabile nu pot fi exista fără o influență crescută a publicului asupra piețelor imobiliare, iar UE are o mare responsabilitate pentru a realiza acest obiectiv. Mobilitatea urbană și cooperarea municipală emergentă ar trebui să împingă locuințele către obiectivul de a deveni parte integrantă a discuțiilor din Europa.

Sancționarea inițiativelor fondurilor de investiții private și promovarea locuințelor la G20

Leilani Farha, raportor special al ONU privind locuințele, a sugerat punerea problemei mercantilizării locuințelor pe agenda G20, deoarece miniștrii de finanțe ai grupului sunt de o importanță crucială. După securitatea alimentară, locuințele trebuie să re regăsească pe agendele lor. Fondurile de capital privat ar să fie limitate în a investi în proiecte rezidențiale, așa cum sunt deja interzise investițiile în afaceri dăunătoare mediului.

Un drept fundamental al omului

În discursul de la conferința "Locuința pentru toți", Leilani Farha a subliniat că aurul este un bun, dar locuința este un drept uman. Este necesară o schimbare de paradigmă, deoarece problemele actuale nu sunt doar eșecuri ale pieței, ci reflectă lipsa de viziune asupra locuințelor ca drept al omului. Toate nivelurile de guvernare trebuie să acționeze și să adopte politici cuprinzătoare privind locuințele bazate pe drepturile omului. Locuințele trebuie să se bazeze pe legi care protejează drepturile fundamentale, iar strategiile trebuie să se bazeze pe drepturile oamenilor. Ea a anunțat înființarea unei noi mișcări: SHIFT, care are deja 25 de orașe afiliate, inclusiv Barcelona, Paris, Amsterdam (NL), Seoul (KR).

Locuința este un drept uman care nu ar trebui să fie vândut celui mai bun ofertant.

Progrese în UE privind locuințele

În comparație cu situația de acum un deceniu, s-au făcut reale progrese în gestionarea locuințelor în Uniunea Europeană. În cadrul guvernanței UE (Semestrul European, Condiționalitatea macroeconomică, Instrumentul de Susținere a Reformei, statul de drept), locuințele nu sunt luate în considerare exclusiv din perspectiva politicii concurențiale, ci și în ceea ce privește statul de drept, în care drepturile fundamentale ale omului câștigă importanță. Există o șansă ca drepturile fundamentale să devină una dintre condițiile orizontale în Regulamentul privind politica de coeziune post-2020.

Pe de altă parte, conform rapoartelor Observatorului Corporate Europe, se desfășoară discuții între grupurile de lobby din sectoarele economiei partajate (inclusiv Airbnb, Uber etc.) și departamentele Comisiei responsabile cu reglementarea concurenței și a pieței libere. Rezultatul acestor negocieri nu este încă cunoscut, însă abordarea UE poate sprijini unilateral formele de economie de colaborare împotriva voinței guvernelor naționale și locale de a constrânge platformele pentru a proteja locuințele la prețuri accesibile. În practică, reglementările privind Airbnb introduse în Barcelona, ​​Amsterdam, Paris, Lisabona (PT) etc. ar putea fi anulate de către Comisie deoarece afectează legea concurenței.

Locuințele reprezintă unul dintre sectoarele în care lupta dintre concurență și solidaritate este cea mai evidentă. Se pare că mai este mult până la realizarea de limitări justificate din punct de vedere social pentru investitorii de capital internațional, precum reglementarea mercantilizării locuințelor, fără a limita actorii privați în dorința lor de a investi în baza principiilor non-speculative în locuințe sociale / accesibile.

***

The housing paradox: more financing - less affordability? – prima parte a articolului semnat de Ivan Tosics poate fi citită aici.