Kako Nizozemska s transparentnim vrednotenjem nepremičnin krepi zaupanje davkoplačevalcev

Spletna stran je stranski produkt enega najbolj sofisticiranih sistemov za vrednotenje nepremičnin. In dokaz za visoko stopnjo transparentnosti in zavezanost k vključevanju prebivalcev v sistem obdavčitve nepremičnin. Nizozemska je lahko vzor vsakemu mestu, regiji ali državi, ki davek na nepremičnine že ima ali pa šele razmišlja o njegovi uvedbi.

Nizozemska informacije o vrednosti nepremičnin in davkih obravnava kot javno dobro. Lokalne uprave odgovornost za aktualnost podatkov delijo s prebivalci in podatke redno posodobljajo, ne samo, kadar tako oceni politika. Z izboljšanjem kakovosti ocen nepremičnin se je število pritožb na obračun davka zmanjšalo, povečalo pa se je zaupanje javnosti v pravičnost sistema.

»Sistem ni nastal čez noč, ampak smo ga kar nekaj časa postopoma razvijali,« pravi Ruud Kathmann, član uprave neodvisnega telesa, ki nadzoruje vrednotenje nepremičnin na Nizozemskem, Council for Real Estate Assessment. »In še vedno se razvija,« dodaja.

Lokalna obdavčitev, centraliziran nadzor

Davek na nepremičnine je na Nizozemskem pomembno sredstvo financiranja operacij, tako na lokalni kot na nacionalni ravni. Iz teh davkov črpa financiranje tudi regionalno upravljanje z vodo, ki je na Nizozemskem zelo pomembno. Občine letno poberejo 8 milijard evrov v obliki lokalnih davkov, ki izhajajo iz vrednosti nepremičnin. To znaša približno šestino proračunov lokalnih uprav in velik del prihodkov, ki so jih zberejo sami.

Noben davek ni posebej priljubljen pri občanih, zato pa je davek na nepremičnine toliko bolj priljubljen pri strokovnjakih za lokalne finance. Joan Youngman v nedavno izdani knjigi A Good Tax piše o prednostih davka na nepremičnine kot orodju za povečanje prihodkov lokalnih uprav. Youngman, stalna predavateljica na Lincoln Institute of Land Policy, inštitutu za zemljiško politiko v Cambridgeu, v ameriški zvezni državi Massachusetts, pravi, da imajo davki na nepremičnine v primerjavi z drugimi davki veliko prednosti. So namreč transparentni, davkoplačevalci jih relativno enostavno poravnajo, težko se jim je izogniti, ker nepremičnin ni mogoče preseliti, poleg tega pa davkoplačevalcem sporočajo, kolikšni so stroški javnih storitev.

Nizozemska mesta se dnevno soočajo z izzivi rasti in s potrebami po naložbah v infrastrukturo, stanovanja in druge storitve, zato je za njih ta prihodek zelo pomemben. Kljub temu so davki na nepremičnine na Nizozemskem med najnižjimi na svetu, pravi Marco Kuijper, strateški sodelavec pri neodvisnem telesu za vrednotenje nepremičnin Council for Real Estate Assessment. »V premožni soseski na primer davek znaša okoli 0,2 odstotka vrednosti nepremičnine, medtem ko je v ZDA lahko tudi 4 do 6 odstotkov,« pravi Kuijper.

Na novi spletni strani bo kmalu mogoče najti vrednosti vseh zasebnih nepremičnin na Nizozemskem.

Davek na nepremičnine pa je na Nizozemskem res nekaj posebnega predvsem zaradi natančnega in aktualiziranega vrednotenja množice nepremičnin. Kot pravi Youngman, je »natančno vrednotenje ključ do dobro delujočega davka na nepremičnine«.

Odgovornost za to prevzemajo same občine. Pravna podlaga za davek je poseben zakon o vrednotenju nepremičnin iz leta 1995. Občinam nudi podporo tudi neodvisno telo, ki je bilo ustanovljeno z istim zakonom. Council for Real Estate Assessment, kjer sta aktivna Kathmann in Kuijper, zaposluje 20 ljudi, njegov proračun pa znaša 4 milijone evrov. Polovico financiranja prejme od občin, drugo polovico pa prispevajo centralna vlada in regionalna telesa, ki upravljajo z vodo. Council nadzoruje aktivnosti lokalnih skupnosti na področju vrednotenja in obdavčenja nepremičnin, na nacionalni ravni pa deluje kot neke vrste možganski trust za davek na nepremičnine za finančno ministrstvo.

Kakovost podatkov

Sistem vrednotenja nepremičnin, ki ga uporabljajo na Nizozemskem, kombinira objektivne podatke o nepremičninah, kot je velikost zemljišč, leto izgradnje in tip nepremičnine. Te podatke pridobijo iz nacionalnih rogistov«, ki vključujejo uradne registre nepremičnin, oseb, naslovov in druge. Toda »to je samo majhen del zgodbe,« pravi Kathmann. »Potrebujemo tudi subjektivne informacije o kakovosti in stanju nepremičnine ter podatke o njeni vrednosti na trgu«.

Občine te podatke pridobivajo z računalniškimi sistemi rudarjenja podatkov iz nepremičninskih oglasov. Večina nepremičninskih agencij uporablja spletno stran funda.nl, kjer so objavljene fotografije in podrobni opisi nepremičnin, ki so naprodaj. Računalniški model, razvit za namen obdavčenja, ne kopira samo dostopnih tržnih podatkov, temveč analizira tudi opise nepremičnin.

»Pogosto je bolj zanimivo opazovati, kaj v opisih nepremičnin ni navedeno, kot tisto, kar je, saj nakazuje na neko pomanjkljivost,« pravi Kathmann. »Na primer, če pri starejši nepremičnini ogrevanje ni omenjeno, potem verjetno že nekaj časa ni bilo prenovljeno. Sistem je zastavljen tako, da zna te informacije filtrirati«.

Občine te podatke zbirajo skupaj v centralnem sistemu in jih potem razporejajo na lokalno raven. Vsaka občina navzkrižno preveri informacije in jih primerja s podatki v svojem lokalnem sistemu. To počnejo visoko kvalificirani cenilci. Občine, še zlasti manjše, pogosto sodelujejo in imajo skupne cenilce.

Med navzkrižnim preverjanjem dostopnih informacij lahko občine naletijo na nepravilnosti, ki zahtevajo dodatno preveritev. Na primer, če je bila neka nepremičnina prodana za veliko višjo ceno kot primerljive nepremičnine, bodo zbrali dodatne podatke. Mogoče je bil zgrajen prizidek k nepremičnini ali prenovljena kuhinja. Te informacije pridobijo z drugimi metodami zbiranja podatkov, kot so zračni posnetki ali obiski na terenu.

Zakon iz leta 1995 določa, da se vrednotenje izvede vsaka štiri leta, vendar to od leta 2007 počnejo letno. Visoko profesionaliziran proces vrednotenja je tako zdaj redna aktivnost občin.

Mnoge druge lokalne, regionalne in države uprave, ki pobirajo davek na nepremičnine, odlagajo ponovna vrednotenja nepremičnin. »Politika se nagiba k temu, da se ponovna vrednotenja ne izvajajo,« pravi Youngman. »Politično je lažje obdržati vrednosti enake, tako da ni presenečenj in dobijo lastniki nepremičnin položnice z vedno enakimi zneski.« V Angliji na primer nepremičnine niso bile ponovno ovrednotene že več desetletij. V predmestjih New Yorka, v Nassau Countyju pa nekoč ponovnega vrednotenja niso opravili 70 let, dokler jih niso k temu prisilili sodni postopki.

Youngman pravi, da »dlje kot odlašaš s ponovnim vrednotenjem, težje je. Šok, ki se mu želiš izogniti, se samo stopnjuje.« Zastarela vrednotenja poleg tega povzročajo tudi neenakosti. Nepremičnine v premožnejših soseskah, ki pridobijo na vrednosti, postanejo premalo obdavčene, medtem ko nepremičnine v revnejših soseskah, ki izgubljajo vrednost, postanejo veliko previsoko obdavčene.

Bistvo nizozemskega sistema se strinja Kathmann »je kontinuirano zbiranje podatkov, ne samo enkrat letno. Za občine predstavlja to velik napor. Council for Real Estate Assessments jih nadzoruje pri organizaciji delovnih procesov, da svoje delo opravljajo čim bolj učinkovito, ter redno preverja, ali njihovo zaračunavanje davkov ustreza dogovorjenim standardom. Kakovost podatkov se tako ves čas izboljšuje in omogoča letno ponovno ovrednotenje nepremičnin.«

Transparentnost in zaupanje

Glavni cilj teh prizadevanj je povečati transparentnost vrednotenja, okrepiti zaupanje ljudi v sistem in zmanjšati njihove zadržke do plačila davka. Council for Real Estate Assessments vidi svoje poslanstvo prav v spodbujanju zaupanja in kot pravi Kathman, se trud poplača.

»Pred letom 2007, ko smo uvedli letno obdavčitev, se je na ocenjeno vrednost nepremičnine uradno pritožilo 4 odstotke davkoplačevalcev,« pravi Kathmann. »Čeprav se ne zdi veliko, obravnava pritožb veliko stane. Zdaj se jih pritoži samo okoli 2 odstotka.«

Drug vidik krepitve zaupanja v sistem je vloga, ki jo igrajo sami državljani. »Državljani prejmejo oceno vrednosti svoje nepremičnine v pregled nekaj mesecev pred uradno objavo,« razlaga Kuijper. »V nekaterih občinah se lahko preko spleta odzovejo na podatke, na podlagi katerih se kasneje oceni vrednost nepremičnine.«

Nekaj občin je sodelovalo v preizkusu, v katerem so lastnike nepremičnin pozvali k odzivu na ocenjeno vrednost. Enega od preizkusov so izvedli v Tilburgu, mestu z 200.000 prebivalci na jugu Nizozemske. Leta 2012 so mestni uradniki v določenem delu mesta izbrali 2500 nepremičnin v zasebni lasti in na spletnem portalu objavili podatke za izračun davka. Lastniki nepremičnin so lahko podatke preverili in jih potrdili ali podali pripombe.

Walter van Zijp z občine Tilburg pravi, da se je odzvalo okrog 40 odstotkov ljudi, od tega sta se dve tretjini strinjali z vrednotenjem. Tiste, ki se niso strinjali, so cenilci neposredno kontaktirali in opravili ponovno ovrednotenje nepremičnine. Van Zijpa je odziv zelo presenetil. »Pričakovali smo, da se bo tistim, ki se niso strinjali z oceno vrednosti, ta zdela previsoka. Vendar jih je veliko izkoristilo to priložnost, da so nas obvestili o prizidku, ki so ga zgradili in ni bil vnesen v naš sistem, vrednost nepremičnine pa se je zaradi njega povečala.«

Nizozemske občine vrednosti nepremičnin posodabljajo tudi z rudarjenjem podatkov s strani funda.nl, najpopularnejše spletne strani za objavo nepremičnin za prodajo.

Odziv lahko poveča ali zmanjša končno vrednotenje. Nekateri davkoplačevalci upajo, da bo nepremičnina nižje ovrednotena in da bodo tako plačali nižji davek. Toda temu ni vedno tako. Kathmann razlaga, da ima višja vrednost nepremičnine prednosti za tiste, ki bi jo radi prodali, ali za tiste, ki bi radi dobili hipoteko. Banke pri dajanju posojil izhajajo iz vrednosti nepremičnine in če je ta ocenjena višje, je mogoče dobiti večje posojilo.

Leto kasneje je občina Tilburg preizkus ponovila v istem delu mesta, tokrat je bilo vanj vključenih 6000 nepremičnin. »Na območju, kjer smo preizkus ponovili, se je pritožilo presenetljivo malo ljudi,« pravi Van Zijp, ker nakazuje, da so je zadovoljstvo z vrednotenji izboljšalo. »V anketi o zadovoljstvu po teh preizkusih so lastniki nepremičnin povedali, da cenijo stopnjo transparentnosti in kakovost storitev, ki jim jih nudi občina«.

Po dveh letih preizkusov so možnost za odziv odprli za vse prebivalce. »Odziv državljanov nam res pomaga pri vzdrževanju aktualnosti podatkov,« pravi Van Zijp. »Poleg tega je količina uradnih pritožb ostala enaka, kar je zelo dobro. Bali smo se, da se bo z odprtjem sistema število pritožb povečalo, vendar se to ni zgodilo.«

»Ugotavljamo, da si ljudje želijo predvsem enakopravne obravnave,« dodaja Kuijper. »Pripravljeni so se odzvati in posredovati informacije, če ocenjujejo, da s tem prispevajo k natančnosti in zanesljivosti sistema.« Kathmann nadaljuje: »Če svoje delo dobro opraviš, ne potrebuješ toliko kontrolnih mehanizmov za nadzor nad davčnimi utajami, saj ljudje zaupajo sistemu in so davke pripravljeni plačati. Zaupanje tako deluje v obe smeri.«

Prenosljivost sistema

Kuijperja ne preseneča, da mednarodne institucije, kot je svetovna banka, zanima obdavčitev nepremičnin. Skupaj s Kathmannom sta nizozemski sistem predstavila marca na konferenci Svetovne banke na temo zemljišč in revščine Land and Poverty. »Mesta redno izvajajo investicije, zato je ustvarjanje prihodka za njih zelo pomembno,« pravi Kuijper. »Davek na nepremičnine se zdi odkrit način pridobivanja sredstev za te naložbe in ni se mu enostavno izogniti. Denar lahko danes premikate čez meje po mili volji, z nepremičninami pa je malo težje.«

Vprašanje je, ali lahko druge države uporabijo nizozemski sistem. V veliko državah v razvoju ne obstajajo niti osnovni katastri z opisi nepremičnin in lastništva, zato je obdavčitev nepremičnin nemogoča. V bolj razvitih državah podatki o trgu niso na voljo in niso tako lahko dostopni kot na Nizozemskem.

Kathmann in Kuijper priznavata, da se sistemi od države do države močno razlikujejo. »Toda, tudi državam, ki so šele na začetku vzpostavljanja sistema za davek na nepremičnine, pošiljamo sporočilo upanja,« pravi Kathmann. »Mogoče je zgraditi trden sistem, vendar je treba iti korak za korakom in ne poskušati takoj uvesti letne obdavčitve. Če ni dobrih registrov, potem je treba začeti graditi tam.«

Youngman pravi, da je najpomembnejša stvar, ki se je lahko druge države in pravni sistemi naučijo od nizozemskega modela, kontinuirano vrednotenje nepremičnin. »Nizozemska kaže, da je to mogoče in politično izvedljivo,« pravi. »Čeprav ne gre za sistem, ki bi ga lahko preprosto pobrali, presadili v drugo okolje in začeli enako delati naslednji dan, lahko vidimo, kam je mogoče priti in kaj so prednosti nenehnega posodabljanja podatkov."

Kathmann je prepričan, da je najpomembnejši vidik vključevanje prebivalcev. »Najpomembneje je, da zaupate svojim prebivalcem, in oni bodo zaupali vam«.

Letty Reimerink, Citiscope

Citiscope is a nonprofit news outlet that covers innovations in cities around the world. More at Citiscope. org.