Innowacyjna propozycja mieszkaniowa w Poznaniu - jak utrzymać młode talenty w mieście

Poznań jest znaczącym centrum akademickim i w związku z tym posiada duży potencjał przyciągania młodych osób. Co więcej poziom bezrobocia w mieście jest bardzo niski. Kombinacja tych dwóch czynników sprawia, że miasto jest atrakcyjne dla bardzo wielu młodych ludzi, którzy chcieliby zostać w mieście i założyć rodzinę. Dużą barierą, na którą jednak natrafiają, jest brak niedrogich mieszkań. Młodzi ludzie, zaczynający dorosłe życie mają najczęściej relatywnie niskie dochody, a praca w oparciu o umowy cywilno-prawne utrudnia uzyskanie kredytu (ponadto duża część z nich nie jest zainteresowana zaciąganiem tak długoterminowych zobowiązań). Na tym etapie ich życia kluczowe jest zdobycie doświadczenia zawodowego i ekonomicznej stabilności i dlatego właśnie są gotowi pozostać w mieście, w którym mogą znaleźć pracę. Umożliwienie dostępu do przystępnych cenowo mieszkań jest dobrym sposobem wsparcia tych aspiracji.

Długoterminowe i stabilne umowy najmu mogą rozwiązać problemy mieszkaniowe.

W przeszłości Poznań z sukcesem realizował inwestycję dla seniorów, którzy potrzebują wsparcia w zakresie mieszkaniowym. Inicjatywa ta miała na celu przeciwdziałanie niekorzystnym zmianom demograficznym w mieście wynikających ze zjawiska suburbanizacji oraz starzenia się mieszkańców. Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (PTBS) zdecydowało się oprzeć na tym sukcesie i zrealizować przedsięwzięcie skierowane do młodszego segmentu rynku wprowadzając program mieszkaniowy pod nazwą "Mieszkanie dla Absolwenta". Inicjatywa ta rozpoczęła się w 2014 r. a jej celem jest utworzenie konkurencyjnej oferty dla osób, które spełniają określone kryteria.

Program jest zaprojektowany w taki sposób, aby rozwiązywać wiele problemów, z którymi mierzy się Poznań (a wraz z nim wiele innych miast) w kontekście młodych, utalentowanych i wykształconych osób, którzy są bezcenni dla lokalnych gospodarek. Zamiarem Poznania było utworzenie korzystnych warunków dla absolwentów aby mogli się osiedlić w mieście, dzięki czemu możliwe byłoby odwrócenie zjawiska depopulacji i starzenia się ludności miejskiej. Kluczowym punktem jest to, że poprzez dostarczenie dobrych warunków mieszkaniowych i infrastruktury miasto wspiera lokalne uniwersytety i lokalnych pracodawców, którzy zyskują młodych i wykwalifikowanych pracowników, to z kolei obniża bezrobocie, wpływa na zdynamizowanie rozwoju i gwarantuje wpływy z podatków. Temat ten jest jednym z najważniejszych zagadnień badanych w ramach sieci GenYCity. Przykład Poznania jest jedną z Dobrych Praktyk, której zaadaptowanie rozważają miasta europejskie w ramach naboru do Sieci Transferu URBACT, które trwa do 10-go stycznia.

Na czym polega system "Mieszkanie dla Absolwenta"?

Najemcy są wybierani z bazy aplikujących na podstawie kilku kryteriów - muszą być absolwentami uniwersytetu najwyżej od 5 lat, muszą być w wieku poniżej 36 lat i nie być właścicielem innej nieruchomości w Poznaniu. Co więcej, muszą być zatrudnieni lub prowadzić działalność gospodarczą w Poznaniu i płacić w tym mieście podatki. Istnieją także limity w osiąganych przychodach - mogą oni osiągać przychód w wysokości maksymalnie 130% średniego dochodu dla regionu. Jeden najemca może wynajmować mieszkanie w okresie do 10 lat i po ich upływie musi je zwolnić dla kolejnych najemców.

Całe przedsięwzięcie funkcjonuje w oparciu o model wynajmu mieszkań, dlatego najemca musi pokryć następujące koszty:

• Partycypację zwrotną związaną z kosztami budowy lokali – do 30% (w przypadku jednopokojowego mieszkania o powierzchni około 38 metrów kwadratowych, kwota ta wynosi 28 500 złotych (6 600 euro), a w przypadku dwupokojowego mieszkania (około 45 metrów kwadratowych) ta kwota około 34 000 zł (7 800 euro).
• Czynsz najmu – obecnie jest to kwota 12,27 zł/metr. W przypadku mieszkania o powierzchni 38 metrów to około 470 złotych, a w przypadku 45 metrów - 550 złotych (+ media) miesięcznie.
• Zwrotną kaucję w kwocie równej 6-miesięcznemu czynszowi.

Kombinacja przystępnych cen i dobrych warunków zaowocowała bardzo dużym zapotrzebowaniem na mieszkania w ramach programu. Liczba aplikacji była bardzo duża i prawie wszystkim udało się otrzymać mieszkanie w ramach programu. W pierwszym naborze wniosków wpłynęło ponad 250 aplikacji, a potem kolejnych 130. Nieruchomość przy ulicy Palacza składa się z 4 budynków ze 143 mieszkaniami, z których 77 jest jednopokojowa a 66 - dwupokojowa, oraz dwóch podziemnych wielostanowiskowych garaży.

Inicjatywa jest otwarta dla uniwersytetów z Poznania, pracodawców tworzących Konsorcjum Marki Poznań, innych pracodawców posiadających siedzibę w Poznaniu i osób fizycznych zatrudnionych w Poznaniu lub prowadzących swoje przedsiębiorstwo w tym mieście.

Program jest bardzo popularny pośród młodych ludzi i Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego cały czas otrzymuje zapytania dotyczące możliwości wynajmu mieszkań w ramach programu.

Czego się nauczono

Dwoma kluczowymi czynnikami, które zadecydowały o sukcesie programu są: wybór lokalizacji i kwestia finansowa. Poznański TBS wykorzystał swoje doświadczenie w inwestycjach mieszkaniowych (zdobyte w ramach programu "Mieszkanie dla seniora") i wybrał nieruchomości dobrze połączone komunikacyjne z innymi częściami miasta oraz zastosował połączenie finansowania obiektów ze środków własnych i pożyczek (około 50% kosztów konstrukcyjnych). Co więcej PTBS pobierał również opłatę za udział w programie. To wszystko, w połączeniu z niewielkim wsparciem z Urzędu Miasta, pozwoliło PTBSowi zebrać pełną kwotę potrzebną do realizacji inwestycji.

Z drugiej jednak strony żaden z poznańskich uniwersytetów oraz żadna z firm należących do Konsorcjum nie wyraziły woli uczestnictwa w programie "Mieszkanie dla absolwenta". Tylko pięciu pracodawców działających w Poznaniu włączyła się do programu.

Grupa docelowa programu była określona w sposób poprawny, jednakże większość najemców narzekała na wysoki koszt partycypacji i kaucji, co podniosło pytania o to, jaki jest odpowiedni poziom i warunki dostępności finansowej.

To wszystko pokazuje, że kluczowe jest szczegółowe określenie grupy docelowej. W szczególności jej sytuacja finansowa powinna być brana pod uwagę. Największą przeszkodą dla młodych osób, które chciały wziąć udział w programie była wysokość opłaty partycypacyjnej. Wniosek jest taki, że ta opłata być może powinna być zastąpiona wyższym czynszem lub wyrównana niższym standardem.

Większość młodych ludzi było zainteresowanych wynajmem mieszkania dwupokojowego. Była także spora grupa osób zainteresowana mieszkaniami trzypokojowymi, których budowa nie była pierwotnie zakładana. W związku z tym na poziomie projektowania obiektów oprócz mieszkań dwupokojowych należy także zaplanować większe mieszkania. Młodzi ludzie doceniliby również szerszą ofertę w zakresie lokalizacji, standardu czy okresu wynajmuj. Inną opcją - kluczową w sytuacji potrzeby zatrzymania młodych ludzi w mieście - jest opcja zakupu mieszkań.

Najemcy chętnie korzystają z długoterminowych umów ponieważ potrzebują większej stabilności do realizacji planów założenia bądź rozszerzenia rodziny. Aby odpowiedzieć na ich potrzeby PTBS uruchomi nowy program "Najem z dojściem do własności". W ramach tego programu najemcy mogą kupić mieszkanie w terminie od 5 do 25 lat od przyłączenia się do programu poprzez systematyczną spłatę mieszkania.

Wkład do Agendy Miejskiej w ramach unijnego partnerstwa dotyczącego mieszkalnictwa

Program "Mieszkanie dla absolwenta" ma wpływ na europejską Agendę Miejską, której celem jest poprawa jakości życia mieszkańców miast. Dnia 30 maja 2016 r. ministrowie krajów członkowskich zatwierdzili Pakt Amsterdamski – dokument określający zasady Agendy Miejskiej. Koncentruje się on na 12 partnerstwach: jakości powietrza, włączeniu migrantów i uchodźców, ubóstwie miejskim itp. Poznań jest jednym z miast należących do partnerstwa zajmującego się mieszkalnictwem. W związku z Agendą Miejską, miasta powinny oferować dostęp do przystępnych cenowo i dobrej jakości mieszkań. Celem partnerstwa jest ustalenie priorytetów polityki mieszkaniowej i finansowych oraz prawnych zasad wsparcia miast. Partnerstwo współpracuje z reprezentantami krajów członkowskich, Komisją Europejską, Europejskim Bankiem Inwestycyjnym i międzynarodowymi organizacjami miejskimi, w tym ekspertami programu URBACT.

Poznański pomysł tak dużej inwestycji zorientowanej na potrzeby osób młodych przetarł szlaki na poziomie krajowym. Ponadto stał się także impulsem dalszych przedsięwzięć w zakresie tworzenia mieszkań dla absolwentów, które mogą rozwiązać wiele palących problemów, takich jak zatrzymanie młodych talentów w mieście i zachęcenie przedsiębiorców do współpracy. Może to stanowić dobry przykład dla miast z innych państw członkowskich UE szukających rozwiązań w zakresie dostępnego mieszkalnictwa.

Anna Andersz-Jawroska