Europese Agenda Stad: de uitdaging van de betaalbare huisvesting in Europa

Gemeten tegen context-gevoelige indicatoren, wordt betaalbaarheid doorgaans berekend door middel van een ratio tussen inkomen en huizenprijzen. Eurostat definieerde dat als de kosten voor een woning meer dan 40% uitmaken van het beschikbaar netto inkomen er sprake is van een zware last. De 40% hangt af van veel zaken zoals levensfase, welvaart etc.

De definitie van betaalbare huisvesting is ook vrij breed. De Britse regering definieert betaalbare huisvesting als “sociale huur, betaalbare huur en middenbouw (van de begunstigde huishoudens wier) bedoeld voor daarvoor in aanmerking komende huishoudens wiens wensen niet voorzien kunnen worden door het huidige marktaanbod. Verspreid door Europa is de term betaalbare huisvesting ook een uitgerekt begrip, soms verward met sociale huisvesting. Dat laatste is vooral een respons op diverse connotaties in EU lidstaten waarbij landeigenaren, lokale autoriteiten, NGO’s, woningcorporaties en andere organisaties betrokken zijn. Dat gezegd hebbende, de verschillende dimensies van het begrip betaalbaarheid maken het mogelijk om verschillende huisvestingsrechten en de verschillende metingen van huishoudelijke kosten te omvatten. Als betaalbare woningen simpelweg betekent dat adequate huisvesting toegankelijk en betaalbaar voor iedereen zou moeten zijn, -en vooral aan die het risico lopen of het al minder goed hebben- dan wordt die mening niet overal in het overheidsbeleid in heel Europa gedeeld. Gebruikelijk huisvestingsbeleid heeft als doel om te reageren op een alarmerend probleem : een groot deel van de Europese bevolking met een laag inkomen, heeft geen toegang tot adequate huisvesting. Kosten van huisvesting, nutsvoorzieningen , maar ook het aantal daklozen stijgt van Londen tot Boekarest, samen met een groeiend tekort aan sociale woningen.
 

Statistieken van (niet)betaalbare huisvesting in Europa

Uit bestaande analyses en onderzoek blijkt dat er een behoorlijke hoeveelheid informatie over de toestand van de huisvesting in Europa is. Echter, de beschikbare statistieken hebben geen betrekking op het gebrek aan betaalbare woningen en wat de gevolgen daarvan zouden zijn. Gezien het feit dat de relatie tussen inkomen en woonlasten diep is verweven met armoede en materiële deprivatie, en dat de armoede groeit in Europa, zouden de beschikbare gegevens zijn onjuistheden en gaten kunnen bevatten.

Een van de meest up-to-date bron voor wat betreft de statistieken over de betaalbaarheid van woningen door Eurostat (november 2015) die aangeeft dat in 2014 11,4% van de EU-28 bevolking  leefde in huishoudens die 40% of meer hun besteedbaar inkomen uitgaven aan huisvesting. Deze gegevens maskeren grote verschillen tussen de lidstaten.

Het meest recente rapport van Housing Europe 2015 identificeert belangrijke tekorten en problemen die hier staan samengevat in vijf punten:

1. Het hoogste percentage van de bevolking getroffen door huisvesting overbelasting is te vinden onder de huurders in de particuliere sector, waaronder de meest kwetsbare, zoals mensen die alleen wonen, gevolgd door singles met kinderen; 
2. De jongere generaties ondervinden meer problemen in vergelijking met vorige generaties die zich voor het eest op de huizenmarkt begeven. Dit gebeurt niet enkel meer in Zuid-Europa zoals tot nu toe het geval was;
3. Het afnemen van investeringen tussen 2008-2012 in sociale nieuwbouw (met uitzondering van Frankrijk), ondanks de hoge vraag. Wachtlijsten zijn toegenomen;
4. Hoge mate van schulden in verband met huisvesting, in het bijzonder met betrekking tot de hypotheekschuld, wat leidde tot een groot aantal faillissementen (bijvoorbeeld in Spanje). Niet geheel verrassend is het hoge aantal achterstallige hypotheekbetalingen onder inwoners met een laag inkomen.
5. Ondanks de het feit dat de kwaliteit van huisvesting over het algemeen is verbeterd in de afgelopen jaren zijn gebrek aan basisvoorzieningen en overbevolking een groot probleem voor sommige nieuwe lidstaten en zuidelijke landen zoals Italië en Griekenland. Dit hangt samen met vraagstukken als het opknappen van slechte huisvesting om energiebesparende maatregelen te implementeren.

Daarbij zijn er nog ontwikkelingen in relatie tot de demografische ontwikkelingen en migratie trends die een impact hebben op herinvesteringen in vele landen en in het bijzonder in de grote steden en grootstedelijke gebieden. Wat kunnen Europa en Europese steden doen? 

De Europese Agenda Stad en betaalbare huisvesting

De EU heeft geen officieel mandaat wat betreft huisvesting en het verstrekken van betaalbare en sociale huisvesting. Dit is in de eerste plaats een zaak van nationaal en lokaal beleid. Toch heeft de Commissie een belangrijke rol bij huisvesting via verschillende middelen (Cziscke 2014), zoals de regulering van het concurrentiebeleid met betrekking tot het begrip "diensten van algemeen economisch belang" (DAEB) en controversiële toepassing van de regels inzake staatssteun (Tasan-Kok, T., et al, 2013; Kadi en Musterd, 2015). Bovendien is een van de belangrijkste doelstellingen van Horizon 2020 de strijd tegen armoede ontstaan door sociale uitsluiting. Dit leidt er automatisch toe dat het huisvestingsprobleem ook wordt aangepakt. Daarnaast is huisvesting is een belangrijke kwestie buiten de muren van diverse EU-instellingen: burgers, non-profit organisaties, sociale bewegingen en onafhankelijke actiegroepen eisen een eerlijke toewijding van publieke instanties, die direct nationaal en Europees afwijzen en daarmee direct of indirect de ongereguleerde huizenmarkt ondersteunen. Dit kan een grote impact hebben op het leven van burgers.

Een kans om het debat over de betaalbare huisvesting binnen de Europese Commissie te versterken, is mogelijk gemaakt door de Europese Agenda Stad. Ondanks dat het proces al 20 jaar duurt is de stedelijke agenda vandaag de dag een belangrijk streven geworden (Geppert en Colini 2015). Onder leiding van het Nederlandse EU-voorzitterschap zijn er vier pilot partnerships vormgegeven. Deze partnerships bevatten vertegenwoordigers van Europese, nationale en lokale overheden , internationale organisaties en NGO's. Vier van de elf thema’s zijn momenteel geselecteerd als relevant voor Europese Agenda Stad. Alle pilots delen dezelfde taak, namelijk het opstellen van een actieplan om concrete aanbevelingen te kunnen doen over het onderwerp van de partnership.  Eén van deze onderwerpen is betaalbare huisvesting. Een aantal van de meest opvallende discussiepunten tot op heden:

• De herziening van de bestaande kennis over betaalbare woningen door middel van:
• het verzamelen van betere gegevens op EU-niveau,
• het verstrekken van gecoördineerde informatie over kennisbronnen,
• de coördinatie met organisaties en instellingen in staat om ad hoc openbare evenementen, onderzoek en beleidsdocumenten op concrete case studies uit de beleidspraktijk vorm te geven.
• Het delen van de voorstellen van partners om mogelijkheden te creëren voor:  
• Het herzien van de regels inzake staatssteun en de REFIT agenda om de barrières van investeringen in sociale huisvesting weg te nemen,
• overwegen een nieuwe definitie van de SGEI die gebaseerd wordt op de vraag naar betaalbare huisvesting,
• Het bestuderen van de mismatch tussen de EU en nationaal beleid inzake huisvesting ook met betrekking tot energie-efficiënte maatregelen.                                                                                                 
• Beter gebruik van financiële ondersteuning, gezien het feit dat de EFSI (Europese fondsen voor Strategic Investments) en andere EU-fondsen gebruikt kunnen worden op gebieden als huisvesting. Housing Europe meldt dat 77% van de operationele programma's (OP) investeringen in de woningbouw mogelijk maken. De risico’s bij publiek-private samenwerking dienen ook goed onderkend en toebedeeld te worden.

De hierboven genoemde punten zijn slechts een aantal  eerste opzetten om een probleem aan te pakken dat verder moet worden opgesplitst om concrete voorstellen te ontwikkelen. De inzet van de partners is verder op vrijwillige basis, en nog niet alle partners zijn bevestigd. Bovendien, de pilot affordable housing staat pas in de kinderschoenen en is vanwege de complexe thematiek onlosmakelijk verbonden aan de andere partnerships. Het werk van de pilots zal doorlopen voor een periode van 1 tot 3 jaar, met betrekking tot een reeks van relevante initiatieven van de EU.

Slotopmerkingen

Er valt veel te zeggen over huisvesting en de betaalbaarheid in Europa. Een of twee punten moeten wel worden onthouden. Allereerst dat de huidige situatie omtrend betaalbare huisvesting grote aandacht behoeft end at publieke instanties daarbij hun verantwoordelijkheid moeten pakken om speculatie en ongelijkheid aan te pakken. Ten tweede, dat de belangrijkste oorzaken van het gebrek aan betaalbare en fatsoenlijke huisvesting niet uit het niets ontstaan en dus niet onweerlegbaar zijn. Afgezien van de discussie over de verschillende modellen van  financiering van betaalbare oplossingen, de oorzaak van deze crisis ligt in een reeks van factoren die moeten worden verbonden. Dit komt weer door inefficiënte overheidsbeleid, regelgeving over huisvesting en wetten die niet genoeg bescherming bieden voor de rechten van de meest kwetsbare groepen.  Daarnaast is de rol  van de internationale financiële wereld  belangrijk waarbij stenen worden meegenomen als financiële assets. Dit is pure speculatie waarbij banken, agentschappen, private ondernemingen en publieke instanties betrokken zijn. (Aalbers 2008).

Europa kan zeker meer doen aan deze kwesties op macro- en microniveau, net zoals steden. Er zijn voorbeelden en experimenten die andere steden kunnen inspireren, zoals een aantal projecten van URBACT.  Daarin wordt gekeken naar maatregelen om land en huizenprijzen minder te laten stijgen, waardes van land te belasten, huurregulering,  het voorkomen van uitzettingen door grote nieuwe ontwikkelingen. De Staat Berlijn introduceerde in 2015 een nieuwe nationale wet genaamd de mietpreisbremse of "rem op de huurprijs ", dit wordt gezien als een van de meest innovatieve vormen van beleid ter bevordering verhuur regelgeving. De wet heeft tot doel om de duizelingwekkende huurkosten tegen te gaan. Berlijn is de eerste Duitse stad die deze wet weet te handhaven, mede gezien het feit dat Berlijn een ongekende krimp van betaalbare huurprijzen in binnenstedelijke gebieden heeft gehad met grote verschillen in de hoogte van de huur tussen oude en nieuwe contracten. De wet introduceert een organisatie die een standaard huurprijs per vierkante meter bepaalt voor elk stadsdeel, dit met behulp van cijfers op basis van overzichten van een tweejaarlijkse telling van de huurprijzen. Verhuurders mogen de huurprijs niet meer verhogen dan tot 10% boven het lokale gemiddelde. Echter, nieuw gebouwde woningen of totaal gerenoveerde woningen vallen hier niet onder. De wet is ook een direct gevolg van intense betrokkenheid van burgers en haar initiatieven die zich richtten op de erkenning van het recht op goede huisvesting in de stad. Het is niet voldoende om de huisvestingvraag op te lossen, maar het kan worden beschouwd als een stap voorwaarts.

De Pilot op Betaalbare woningen belooft om te zoeken naar een betere kennis, financiering en regelgeving voor innovatieve en adequate huisvesting. Overleg vindt plaats met potentiële nieuwe partners en met het bereiken van actoren die nog niet direct betrokken zijn. De Europese Agenda Stad is een belangrijke stap voor steden en lidstaten in Europa. Tot nu toe, net zoals bij de andere pilot partnerships, is er is een schrijnend gebrek aan stemmen van onafhankelijke non-profit organisaties, sociale bewegingen en de academische sector, zij hebben waardevolle ervaring en kritische kennis in te brengen. URBACT heeft veel ervaring in het omgaan met huisvesting door middel van specifieke URBACT netwerken van steden en onderzoek zoals HOUS-es (Management en vernieuwing van de grote woongebieden), SUITE (Optimalisatie van een duurzaam en betaalbaar aanbod van woningen waarborgen van de sociale cohesie door middel van een goede sociale mix), HOPUS (huisvesting voorbeelden van stedelijke duurzaamheid) CASH (steden in actie voor duurzame huisvesting), ReBLOCK (heropleving van hoogbouw voor een betere samenhangen en groene wijk) en andere initiatieven zoals de workstream "Against divided cities". URBACT is voornemens een grote bijdrage te leveren aan de Europese Agenda Stad met kennis en expertise vanuit de verschillende programma’s en projecten die onder URBACT vallen.