Μια νέα προσέγγιση στη στέγαση: μία πρωτοποριακή «πολιτική» της πόλης Poznan με στόχο να κρατήσει τους ταλαντούχους νέους στην πόλη.

Η πόλη του Poznan, (Επικεφαλής Εταίρος του Gen Y City),ως ένας μεγάλος ακαδημαϊκός κόμβος έχει σημαντικές προοπτικές για την προσέλκυση νέων ανθρώπων. Τα ποσοστά ανεργίας είναι πολύ χαμηλά. Ο συνδυασμός των δύο αυτών παραγόντων καθιστά την πόλη ελκυστική για πολλούς νέους ανθρώπους που θέλουν να μείνουν και να δημιουργήσουν την οικογένεια τους σε αυτήν. Ένα σημαντικό εμπόδιο που αντιμετωπίζουν είναι η έλλειψη στέγης σε προσιτή τιμή. Οι νέοι που ξεκινούν την ενήλικη ζωή τους έχουν σχετικά χαμηλά εισοδήματα και εργάζονται με συμβάσεις έργου (civil law contracts) που τους καθιστά μη επιλέξιμους για την ανάληψη δανείου. Στην πραγματικότητα, οι περισσότεροι νέοι δεν ενδιαφέρονται για μακροπρόθεσμες οικονομικές υποχρεώσεις. Σε αυτό το στάδιο της ζωής τους, κύριος στόχος τους είναι να αποκτήσουν επαγγελματική και οικονομική σταθερότητα, ενώ είναι πρόθυμοι να μετακινηθούν για να βρουν μια θέση εργασίας. Επομένως, απαιτούνται προσιτές λύσεις στέγασης  για να υποστηρίξουν αυτές τις προσδοκίες τους.

Οι μακροχρόνιες και σταθερές συμφωνίες μίσθωσης μπορούν να βοηθήσουν στην επίλυση τέτοιων προβλημάτων. Στο παρελθόν η πόλη πραγματοποίησε μια επιτυχημένη επένδυση για ηλικιωμένους που χρειάζονταν βοήθεια για τη στέγασή τους. Αποτέλεσε μία πρωτοβουλία που είχε ως στόχο την αντιμετώπιση των δυσμενών δημογραφικών αλλαγών και της γήρανσης του πληθυσμού. Έτσι, ο σχετικός φορέας “Poznan Housing Association” αποφάσισε να αξιοποιήσει αυτή την επιτυχία και να προσαρμόσει τη συγκεκριμένη πρωτοβουλία σε μια νεώτερη αγορά με την εισαγωγή ενός προγράμματος στέγασης που ονομάζεται «Διαμερίσματα για απόφοιτους». Η πρωτοβουλία αυτή προέκυψε το 2014 και στόχος της ήταν να δημιουργήσει μια ανταγωνιστική προσφορά για τη στέγαση νέων ανθρώπων, οι οποίοι όμως πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Το πρόγραμμα έχει σχεδιαστεί για να λύσει πολλά προβλήματα του Poznan (και πολλών άλλων πόλεων) όπως το ότι βρίσκονται αντιμέτωποι με την πρόκληση του να κρατήσουν στην πόλη νέους, ταλαντούχους και μορφωμένους ανθρώπους που είναι εξαιρετικά πολύτιμοι για την οικονομία. Το Poznan ήθελε να δημιουργήσει ευνοϊκές συνθήκες για τους πτυχιούχους πανεπιστημίων με σκοπό να εγκατασταθούν μόνιμα στην πόλη, και με αυτόν τον τρόπο να αντιστραφεί το φαινόμενο μείωσης αλλά και γήρανσης του πληθυσμού. Το κρίσιμο σημείο είναι ότι με την παροχή καλών συνθηκών στέγασης και υποδομών η πόλη υποστηρίζει τα πανεπιστήμια και τους τοπικούς εργοδότες που αποκτούν νέους εργαζομένους και εξειδικευμένο προσωπικό, το οποίο με τη σειρά του συμβάλλει στη μείωση της ανεργίας και ενισχύει την ανάπτυξη της πόλης με τη δημιουργία σταθερών εισοδημάτων μέσω της φορολογίας. Αυτό είναι ένα από τα κύρια θέματα που διερευνώνται από όλες τις πόλεις του δικτύου Gen Y City και το παράδειγμα του Poznan είναι μια περίπτωση που σκέπτονται να προσαρμόσουν και να υιοθετήσουν.

Τι πραγματεύεται όμως το ολοκληρωμένο πρόγραμμα «Διαμέρισμα για αποφοίτους»;

Οι ενοικιαστές επιλέγονται βάσει αιτήσεων, βάσει διαφόρων κριτηρίων. Οι υποψήφιοι πρέπει να είναι απόφοιτοι πανεπιστημίου, να έχουν αποφοιτήσει την τελευταία πενταετία, να μην είναι μεγαλύτεροι των 36 ετών και να μη διαθέτουν κανένα άλλο διαμέρισμα στο Poznan. Θα πρέπει να εργάζονται ή να διευθύνουν μια επιχείρηση στο Poznan και να πληρώνουν τους φόρους τους στην πόλη. Επίσης, εφαρμόζονται εισοδηματικά κριτήρια, με ανώτατο όριο εισοδήματος να ισούται με 1,3 φορές το μέσο εισόδημα της περιοχής. Ένας ενοικιαστής μπορεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα για χρονικό διάστημα έως 10 έτη, ενώ μετά θα πρέπει να το εγκαταλείψει, ώστε το διαμέρισμα να περάσει σε άλλο μισθωτή.

Το όλο εγχείρημα λειτουργεί βάσει του προτύπου ενοικίασης κατοικίας, πράγμα που σημαίνει ότι ο μισθωτής έχει να καλύψει τις ακόλουθες δαπάνες:

• επιστρεπτέα συμμετοχή στο κόστος ανακαίνισης/διαμόρφωσης του διαμερίσματος - έως και 30%, που αντιστοιχεί για ένα μονόχωρο διαμέρισμα με επιφάνεια περίπου 38m2  σε περίπου 28.500 PLN (6.600 ευρώ) και για ένα δίχωρο διαμέρισμα με επιφάνεια περίπου 45m2 σε περίπου PLN 34,000 (7800 ευρώ).

• ενοικίαση - έως 4% της αξίας εγκατάστασης, που αντιστοιχεί για διαμέρισμα μονού δωματίου σε περίπου 470 PLN (110 ευρώ) + παροχές. Για ένα διαμέρισμα δύο δωματίων αντιστοιχεί σε περίπου 550 PLN (125 ευρώ) + παροχές.

• επιστρεπτέα εγγύηση ίση με 6 μισθώματα (για μόνο ένα δωμάτιο - PLN 2800 / Ε650. Για δύο δωμάτια - PLN 3.300 / 765 ευρώ).

Ο συνδυασμός των προσιτών τιμών και των καλών συνθηκών έχει ως αποτέλεσμα την πολύ μεγάλη ζήτηση για τα διαμερίσματα του προγράμματος. Ο αριθμός των αιτήσεων είναι πολύ υψηλός και σχεδόν όλοι οι αιτούντες μπορούν και εγκαθίστανται μέσω του προγράμματος. Στο πρώτο κύμα διαλογής υπήρξαν 250 αιτούντες και αργότερα περίπου 130 επιπλέον. Η οικιστική περιουσία στην οδό Palacza περιλαμβάνει 4 κτίρια με 143 δωμάτια, συμπεριλαμβανομένων 77 μονόχωρων και 66 διαμερισμάτων δύο υπνοδωματίων, όπως επίσης δύο υπόγειους χώρους στάθμευσης.

Η πρωτοβουλία ήταν ανοιχτή στα πανεπιστήμια της πόλης, στους εργοδότες που ανήκουν στην κοινοπραξία των εμπορικών σημάτων του Poznań, σε εργοδότες που έχουν την έδρα τους στην πόλη, στα ιδιώτες των οποίων ο εργοδότης εδράζεται στην πόλη αλλά και οι ιδιώτες που λειτουργούν τη δική τους επιχείρηση.

Το πρόγραμμα είναι πολύ δημοφιλές μεταξύ των νέων ανθρώπων και συνεχίζει να δέχεται αιτήσεις υποψηφίων που επιθυμούν να αποκτήσουν κατά αυτόν τον τρόπο και για μεγάλο χρονικό διάστημα ένα διαμέρισμα.

Διδάγματα

Δύο πολύ σημαντικοί παράγοντες που συνέβαλαν στην επιτυχία του προγράμματος είναι η επιλογή της τοποθεσίας και οι οικονομικοί όροι. Το πρόγραμμα χρησιμοποιεί την εμπειρία του στις επενδύσεις κατοικιών (μετά το πρόγραμμα «Διαμερίσματα για τους ηλικιωμένους»), επιλέγοντας τα κατάλληλα ακίνητα που είναι καλά συνδεδεμένα με το σύνολο της πόλης, και χρησιμοποιώντας τα ίδια κεφάλαια σε συνδυασμό με ένα δάνειο (περίπου το 50% του κόστους κατασκευής). Επιπλέον, χρεώνει ένα αντίτιμο συμμετοχής. Όλοι αυτοί οι πόροι, σε συνδυασμό με μια μικρή υποστήριξη από το Δημαρχείο, επέτρεψαν στο πρόγραμμα να συγκεντρώσει όλο το ποσό που απαιτείται για την επένδυση.

Από την άλλη πλευρά, την αρνητική, δυστυχώς κανένα από τα πανεπιστήμια, ούτε οι εταιρείες που ανήκουν στην κοινοπραξία εξέφρασαν την προθυμία τους να αποτελέσουν μέρος της δράσης «Διαμερίσματα για τους αποφοίτους». Μόνο πέντε εργοδότες της πόλης εντάχθηκαν στο πρόγραμμα.

Η ομάδα-στόχος ορίστηκε σωστά, ωστόσο οι περισσότεροι από τους ενοίκους παραπονέθηκαν για το υψηλό κόστος της συμμετοχής και των εγγυήσεων, γεγονός που εγείρει ερωτήματα σχετικά με τα σωστά επίπεδα και τους κατάλληλους όρους ώστε το πρόγραμμα να μπορεί να είναι προσιτό και να απευθύνεται με επιτυχία στους ωφελούμενους.

Αυτό δείχνει ότι είναι πολύ σημαντικό να καθοριστεί η ομάδα-στόχος πολύ προσεκτικά, και ειδικότερα να πρέπει να ληφθεί υπόψη η οικονομική της κατάσταση. Το μεγαλύτερο εμπόδιο για τους νέους ανθρώπους που ήθελαν να λάβουν μέρος στο πρόγραμμα ήταν το κόστος συμμετοχής. Το συμπέρασμα είναι ότι το τέλος αυτό θα μπορούσε να αντικατασταθεί από υψηλότερο μίσθωμα ή να ισοσταθμιστεί με ένα χαμηλότερο επίπεδο εγκαταστάσεων.

Οι περισσότεροι από τους νέους ενδιαφέρονται για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος 2 δωματίων. Υπήρχαν επίσης άνθρωποι που ενδιαφέρονταν για διαμερίσματα 3 δωματίων, τα οποία στην αρχή δεν παρέχονταν στο κτιριακό συγκρότημα. Έτσι, στο στάδιο του σχεδιασμού, εκτός από την πλειοψηφία των διαμερισμάτων 2 δωματίων, θα ήταν ορθό να σχεδιάζονται και μερικά διαμερίσματα των 3 δωματίων. Οι νέοι θα εκτιμούσαν επίσης μια προσφορά που θα περιλαμβάνει και άλλες τοποθεσίες, όπως επίσης διαφορετικούς όρους και περιόδους ενοικίασης. Μια άλλη επιλογή, ζωτικής σημασίας για τη διατήρηση της νεολαίας στην πόλη, είναι να δίνεται η δυνατότητα για την μετέπειτα αγορά του διαμερίσματος.

Οι μισθωτές είναι πρόθυμοι να συνάψουν μια σύμβαση αορίστου χρόνου, γιατί χρειάζονται περισσότερη σταθερότητα και έχουν σχέδια να ξεκινήσουν ή να επεκτείνουν την οικογένειά τους. Για την αντιμετώπιση των αναγκών τους θα δημιουργηθεί ένα νέο πρόγραμμα με τίτλο «Μίσθωση με δικαιώματα ιδιοκτησίας». Επιτρέπει στους ενοικιαστές να αγοράσουν ένα διαμέρισμα από το 5^ο έως το 25^ο χρόνο μετά την ένταξη τους στο πρόγραμμα με συστηματική εξόφληση του τιμήματός του.

Συνεισφορά στην Αστική Ατζέντα της Ε.Ε. για την Εταιρική Σχέση για τη Στέγαση (EU Urban Agenda - Housing Partnership)

Το πρόγραμμα «Διαμερίσματα για πτυχιούχους» έχει άμεση σχέση με την Αστική Ατζέντα της Ε.Ε., στόχος της οποίας είναι η βελτίωση της ποιότητας ζωής των πολιτών της. Τη 30η Μάη του 2016 οι Υπουργοί των κρατών μελών της ΕΕ ενέκριναν το Σύμφωνο του Άμστερνταμ (Pact of Amsterdam), ένα έγγραφο που καθορίζει τους κανόνες της  Αστικής Ατζέντας. Αποτελείται από 8 Εταιρικές Σχέσεις για την ποιότητα του αέρα, την ένταξη των μεταναστών και των προσφύγων, την αστική φτώχεια, κλπ. Η Poznan είναι μια από τις πόλεις που συμμετέχουν στην Εταιρική Σχέση που επικεντρώνεται στο ζήτημα της στέγασης. Σύμφωνα με την Αστική Ατζέντα της ΕΕ η στέγαση θα πρέπει να είναι καλής ποιότητας και οικονομικά προσιτή. Ο στόχος αυτής της Εταιρικής Σχέσης είναι να καθορίσει τις προτεραιότητες της πολιτικής για τη στέγαση και τις οικονομικές και νομικές διατάξεις για την παροχή βοήθειας από τις πόλεις. Συνεργάζεται με τους εκπροσώπους των κρατών μελών, τις ευρωπαϊκές πόλεις, την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων και διεθνείς αστικές οργανώσεις.

Η ιδέα μιας τόσο μεγάλης και προσανατολισμένης στη νεολαία επένδυσης στη Poznań έχει αποδειχθεί καινοτόμα σε εθνικό επίπεδο. Αποτελεί επίσης μια ώθηση για την περαιτέρω δημιουργία διαμερισμάτων για τους αποφοίτους που θα μπορούσε να λύσει πολλά φλέγοντα θέματα, όπως το να κρατηθούν τα νέα ταλέντα και οι δημιουργικοί άνθρωποι στην πόλη και ενθαρρυνθούν οι επιχειρηματίες να εγκαινιάσουν συνεργατικές σχέσεις. Μπορεί να προσφέρει ένα καλό παράδειγμα για τις πόλεις σε όλη την ΕΕ, προς την κατεύθυνση αναζήτησης οικονομικά προσιτών προσεγγίσεων για το ζήτημα της στέγασης. 

υποβλήθηκε από την Karolina Prymas